つなぎ融資とは〜金利の安い銀行3選と必要書類や計算方法

「注文住宅の住宅ローンは大丈夫だけど、着工金や中間金が。。」という場合は、つなぎ融資を利用することで問題を解決できます。

つなぎ融資とは、土地購入代金や着工金、中間金など、注文住宅を建てる際にかかる必要な費用を対象としたローンで非常に便利です。

しかし、

「つなぎ融資があることはわかったけど、どの銀行を選べばいい?」
「メリットやデメリットはないの?」

と不安に感じる方も多いことでしょう。

そこで今回は、つなぎ融資の基本的内容やメリット・デメリット、おすすめ銀行、必要書類などについて紹介しています。

この記事をご覧いただくことで、つなぎ融資の特徴を把握でき、安心かつスムーズに利用できるようになりますので、参考にしてください。

またここで1つ、本文に入る前に重要な質問をさせてください。

「注文住宅や建売住宅といったマイホームを購入するとき、最優先でしなければいけないことは何かわかりますか?」

土地の調達でしょうか?住宅ローンの設定でしょうか?

もちろんこれらも非常に重要ですが、実はさらに重要なことがあるんです。

それが「ハウスメーカーを徹底的に比較検討し、選定する」こと。

正直、この「ハウスメーカーの比較検討・ハウスメーカー選定」があなたのマイホームづくりの鍵を握っていると言っても過言ではありません。

そのため、知名度が高いとか、価格が安いとかいう理由で比較検討せずにハウスメーカーを決定してしまうと、後々後悔することも

特に多いのが、住宅展示場に足を運んだ際に、言葉巧みな営業マンに流されてその場で契約をしてしまうパターン。住宅展示場の住宅モデルはオプションがフル装備されていることが多いため、住宅展示場の家と実際に建てた家のギャップにがっかりする人も多いんです。

そうならないためにも、事前にハウスメーカーを徹底的に比較検討することが大事になってきます。

しかしながら、「全国に無数にあるハウスメーカーに1つずつ連絡をするわけにもいかないし、そもそもたくさん比較するなんて無理!」と思ってしまう人もいるのではないでしょうか?

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それではここから本文に入っていきましょう。

つなぎ融資の基本的内容やメリット・デメリット

まずは、つなぎ融資の内容や目的、メリット・デメリットについて把握をしていきましょう。

これらをしっかりと理解していないと、間違った認識であとで後悔する可能性もあるためです。

一つひとつ確認したうえで、つなぎ融資が利用しやすい金融機関を探すようにしてください。

つなぎ融資とは

つなぎ融資とは、つなぎローンとも呼ばれ、住宅ローンの融資がおりるまでの「つなぎ」として利用するローンのことです。

一般的に住宅ローンを利用する際は、住まいを抵当権に設定しているため、住宅が完成するまでは住宅ローンの融資は実行されません。

既に建物が完成している建売住宅や分譲マンションを購入する際は、すぐに融資が実行できるため、通常の住宅ローンのスケジュールで問題はないです。

しかし、一からつくり始める注文住宅の場合は、完成するまでに一部費用が発生してしまいますが、すぐに融資を受けることができないため、住宅ローン融資までの間をつなぐ、つなぎ融資を利用します。

具体的には、土地の購入費用や着工金、中間金などの費用がかかるため、これらはつなぎ融資を利用して支払い、メインの住宅ローン融資が実行されると、つなぎ融資を精算して、住宅ローンの返済を開始します。

つなぎ融資のメリット

つなぎ融資のメリットは、手元の自己資金が少なくても注文住宅を購入できることです。

住宅ローンの審査は通るのに、着工金や中間金を支払う資金がないことで、住宅購入を諦めなくてはならないとなれば、非常に苦しいものがあります。

しかし、つなぎ融資を利用すれば、自己資金が少なくても安心して注文住宅を購入でき、家族で暮らすことが可能です。

つなぎ融資によって、注文住宅購入のハードルが低くなるのは、非常に大きなメリットです。

つなぎ融資のデメリット・注意点

つなぎ融資は、注文住宅を建てるうえで非常に大きなメリットとなりますが、デメリットや注意点もあります。

ここで紹介する細かいデメリット・注意点も把握したうえで、つなぎ融資の利用を検討してみましょう。

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審査がある

つなぎ融資は、誰でも自由に利用できるものではありません。

通常の住宅ローンと同じように審査を受ける必要があります。

既に住宅ローンが通っている状態なため、比較的審査は通りやすいと言われていますが、落ちる可能性もあるため注意が必要です。

つなぎ融資の審査に落ちないように、メインの住宅ローンの審査が通ったからといって、多額の借入れなどするのはやめましょう。

諸費用がかかる

つなぎ融資を利用する際も、手数料などの諸費用がかかります。

融資事務手数料や印紙代、また、団体信用生命保険への加入が必要な場合や各種申請書の手数料も必要となってきます。

メインの住宅ローンとは別に住宅ローンを利用するわけですから、支出は多くなるのがデメリットです。

ネット銀行では取り扱っていない

つなぎ融資はどの金融機関も取り扱っているわけではありません。

そのため、メインの住宅ローンを利用した金融機関でつなぎ融資を取り扱っていない場合は、別の金融機関で申し込みをする必要があります。

残念ながら、住宅ローンで人気のあるネット銀行では、ほとんど取り扱われていません。

注文住宅を建てる場合は、メインの住宅ローンを利用する金融機関だけでなく、つなぎ融資を利用する金融機関も合わせて探すようにしましょう。

金利が高い

つなぎ融資は利便性が高く、短期間である程度の金額を借りることもあり、通常の住宅ローンよりも金利が高めです。

金融機関や利用条件にもよりますが、概ね2%〜4%程度の金利が適用されます。

低金利時代の今でこの水準ですので、この先市場金利が上昇した場合は、さらに割高になることが予測されます。

通常の住宅ローンよりも金利が高いことは念頭に置いておきましょう。

住宅ローン控除は適用されない

住宅ローン控除とは、最長10年間、年末時点の住宅ローン残高の1%が控除される減税措置のことです。

所得税から税額控除され、税金が戻ってくる非常にありがたい制度ですが、つなぎ融資は住宅ローン控除の対象にはなりません。

なぜなら、住宅ローン控除の利用条件の1つに、「完成した家に6ヶ月以内に住み、年末まで住み続ける」というものがあるためです。

つなぎ融資は、家が完成する前に必要となる着工金などに使用するため、対象外となることを把握しておきましょう。

つなぎ融資も住宅ローン控除があると思って、将来の資金計画を立ててしまうと、ズレが生じてしまいます。

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つなぎ融資の申し込みにあたり必要な書類

つなぎ融資は、通常の住宅ローンと同じように審査を受ける必要があるため、申し込みにあたり、さまざまな準備が必要です。

事前にどのようなものが必要か把握しておくことで、よりスムーズに審査・融資を進めることができます。

必要書類

つなぎ融資の審査を受ける場合は、多くの書類を提出しなければなりません。

以下は、楽天銀行の場合ですが、「土地購入資金」「着工金」「中間金」のどの費用で利用するかによって一部必要書類が異なります。

必要なもの

・借入申込書
・団体信用生命保険申込書兼告知書
・つなぎローン融資期間中の団信保障に関する確認書
・健康診断結果証明書
・住民票
・健康保険証
・運転免許証
・収入を証明するもの(源泉徴収票や確定申告書など)
・不動産売買契約書
・重要事項説明書

土地購入資金

・土地の不動産売買契約書コピー
・土地の重要事項説明書コピー
・建築確認申請書コピー
・建築確認済証コピー
・建築確認申請書に添付した配置図・平面図・求積図コピー
・工程表

着工金

・工事請負契約書コピー
・建築確認申請書コピー
・建築確認済証コピー
・建築確認申請書に添付した配置図・平面図・求積図コピー
・工程表
・建築現場写真

中間金

・工事請負契約書コピー
・建築確認申請書コピー
・建築確認済証コピー
・建築確認申請書に添付した配置図・平面図・求積図コピー
・工程表
・建築現場写真

つなぎ融資にかかる利息

つなぎ融資は「ローン」ですので、当然利息がかかります。

一般的に住宅ローンは35年借りる人が多いですが、つなぎ融資は数ヶ月程度の借入期間です。

しかし、通常の住宅ローンとは適用金利などが異なりますし、金額も大きいため、利息が高くなる傾向があります。

甘くてみておくと痛い目に遭いますので、事前におおよその利息を把握し、しっかりと資金計画を立てて無理のない範囲で活用しましょう。

つなぎ融資の利息の計算方法

つなぎ融資でかかる利息は計算することができます。

たとえば、土地購入時に500万円、着工金が600万円、中間金が600万円かかるとします。

それぞれの支払いから家の引渡し(本ローンの融資実行)までの期間が、土地購入から6ヶ月、着工金から5ヶ月、中間金から3ヶ月だった場合は、以下の計算式で利息の算出が可能です。

※つなぎ融資の金利3%の場合

●土地購入のつなぎ融資にかかる利息

500万円×3%÷12ヶ月×6ヶ月=約75,000円

●着工金のつなぎ融資にかかる利息

600万円×3%÷12ヶ月×5ヶ月=約75,000円

●中間金のつなぎ融資にかかる利息

600万円×3%÷12ヶ月×3ヶ月=約45,000円

●土地購入・着工金・中間金のつなぎ融資の利息

75,000円+75,000円+45,000円=約195,000円

このように、仮の上記の条件であれば、つなぎ融資にかかる利息が約195,000円となります。

つなぎ融資の利息は先払いとなり、希望する融資額から利息分を差し引いた金額が振り込まれます。

また、利息だけでなく、諸費用もかかるため、その点も考慮して資金計画を立てる必要があります。

もう1件、別の試算例も紹介します。

・土地購入時1,000万円、引渡しまで7ヶ月
・着工金700万円、引渡しまで6ヶ月
・中間金700万円、引渡しまで3ヶ月
・つなぎ融資金利4%

●上記の場合は、土地購入の融資にかかる利息が、

1,000万円×4%÷12ヶ月×7ヶ月=約233,000円

●着工金のつなぎ融資にかかる利息

700万円×4%÷12ヶ月×6ヶ月=約140,000円

●中間金のつなぎ融資にかかる利息

700万円×4%÷12ヶ月×3ヶ月=約70,000円

●土地購入・着工金・中間金のつなぎ融資の利息

233,000円+140,000円+70,000円=約443,000円

つなぎ融資は、借入期間は非常に短いですが、ある程度大きな金額で金利も高いため、このように利息も高くなりがちです。

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つなぎ融資の金利が低くおすすめの銀行

つなぎ融資を提供している金融機関は限られるため、住宅ローンほど選択肢はありません。

実施している金融機関を見つけ、その中から比較する作業が必要です。

少しでもスムーズに金融機関・つなぎ融資を見つけられるように、ここでは、金利が低くおすすめな3つのつなぎ融資について紹介しています。

1.楽天銀行「つなぎローン」
2.みずほ銀行「フラット35つなぎローン(オリコ保証口)(住宅融資保険活用型)」
3.三井住友銀行「つなぎローン」

早速、1つ目から見ていきましょう。

※金利は2018年12月時点のものです。

1.楽天銀行「つなぎローン」

ほとんどのネット銀行がつなぎ融資を取り扱っていませんが、楽天銀行は「つなぎローン」を提供しています。

楽天銀行の「フラット35」「フラット35S」「固定と変動」の承認を得ている方を対象としており、土地購入代金や着工金、中間金の最大3回まで分割して融資を受けることが可能です。

・金利:2.63%(固定金利)
・融資金額:500万円以上(10万円単位)
・借入可能額:以下のとおりです。

「土地代金」売買金額100%以内
「着工金」建築請負契約金額30%以内
「中間金」建築請負契約金額60%以内

・融資期間:1回目の融資実行日から12ヶ月以内で住宅ローンの実行日まで
・融資事務手数料:108,000円
・団体信用生命保険への加入が必要

楽天銀行のつなぎローンは、楽天銀行の住宅ローンを利用している人専用となっています。

土日を含めて22時まで相談ができ、来店不要、WEB上で申し込み手続きを完結できるのが特徴です。

2.みずほ銀行「フラット35つなぎローン(オリコ保証口)(住宅融資保険活用型)」

みずほ銀行では、「フラット35つなぎローン(オリコ保証口)」と「フラット35つなぎローン(住宅融資保険活用型)」のつなぎローンを提供しています。

「オリコ保証口」は、みずほ銀行のフラット35(機構買取型)の仮承認がおりていて、保証会社オリコの保証を受けられる方。

そして、団体信用生命保険に加入できる方が対象です。

「住宅融資保険活用型」は、フラット35(機構買取型)の仮承認がおりていて団体信用生命保険に加入できる方が対象となります。

・金利:3.675%(変動金利)
・融資金額:100万円以上8,000万円以内(1万円単位)
・借入可能額:以下のとおりです。

「フラット35(機構買取型)買取承認金額」と「フラット35パッケージローン」住宅融資保険付保仮承認金額の合計金額の範囲内。

「土地代金」売買金額100%以内
「着工金」建築請負契約金額30%以内
「中間金」建築請負契約金額60%以内
「引取資金」売買契約金額もしくは工事請負契約金額の100%以内

・融資期間:1年以内(1ヶ月以内)
・団体信用生命保険への加入が必要

みずほ銀行のフラット35つなぎローンは、みずほ銀行のフラット35の利用予定者が対象で、条件はあるものの、最大8,000万円まで借入れできるのが大きな特徴です。

3.三井住友銀行「つなぎローン」

三井住友銀行も「つなぎローン」を提供しています。

つなぎローンは、20歳以上70歳未満の方で指定の保証会社の保証が受けられる方。

そして、三井住友銀行の住宅金融支援機構直接融資を申し込みして融資が確定し、団体信用生命保険に加入できる方を対象している商品です。

保証人の代わりを保証会社が担うため、保証会社への手数料が必要となります。

・金利:2.475%(固定金利)
・融資金額:原則400万円以上
・借入可能額:住宅金融支援機構直接融資以内
・融資期間:1年未満
・保証会社手数料:32,400円(税込)
・団体信用生命保険への加入が必要

三井住友銀行のつなぎローンは、他行に比べて金利水準が低いのが魅力です。

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まとめ

今回は、つなぎ融資の基本的内容やメリット・デメリット、おすすめ銀行、必要書類などについて紹介いたしました。

つなぎ融資を利用すれば、注文住宅ならではの住宅ローン実行前に必要となる、着工金や中間金も支払うことができ、スムーズに家づくりができます。

この記事を参考にして、ぜひつなぎ融資を利用してみてください。

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