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＜記事の情報は、2023年9月1日時点のものです＞
用途地域という言葉をご存知でしょうか？
用途地域とは、対象となる土地に建てられる建物を制限するルールのこと。全部で13種類存在していて、それぞれの種類に定められたルールが存在します。使用用途だけでなく、容積率、建ぺい率、規模や日影による規制など細かく決められているのです。
用途地域で定められたルールを破って建物を建設した場合には罰則もあるので、土地を購入する前には確実に確認しておかなければいけないことの一つといえます。
住宅を建設する前には用途地域によって、建てられる建物に違いがでてくるということを知っておかなければいけません。
今回は、土地活用に必要な知識。「用途地域」について説明していきたいと思います。用途地域の基本的な知識を持つことで、住宅建設の基礎知識を身に付けることができるでしょう。
またここで1つ、本文に入る前に重要な質問をさせてください。
「注文住宅や建売住宅といったマイホームを購入するとき、最優先でしなければいけないことは何かわかりますか？」
土地の調達でしょうか？住宅ローンの設定でしょうか？
もちろんこれらも非常に重要ですが、さらに重要なことがあります。
それが「ハウスメーカーを徹底的に比較検討する」こと。
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これだと、大金を払ったて建てた家が大きな損になってしまいます。
そうならないためにも、事前にハウスメーカーを徹底的に比較検討することが大事になってきます。
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それではここから本文に入っていきますよ。
土地は用途によって区分される
自分が購入した土地なのだから、どのような建物を建てても問題ない。そのように考えている人もいるかもしれません。しかし、現実はそういうわけにはいきません。その理由となるのが、用途地域というルールの存在です。
ほとんどの土地は、用途地域によって区分けされています。その種類は13種類存在していて、それぞれに応じて明確なルールが設定されているのです。
自分が購入した土地とはいえ、ルールに反した建築物を建設することはできないようになっています。もし、このルールを無視した場合には罰則も存在するのです。
たとえば以下の項目がルールによって決められています。
- 使用用途
- 容積率
- 建ぺい率
- 規模
- 日影
住宅を建設する為の土地を探すときや、店舗を建設するための土地を購入するときなど、土地を購入する際に無視できないルールとなっているのです。
また、用途地域は地域の基準によって区分けされている部分もあるので、購入する土地がどのような地域なのかを知る目安にもなります。
土地を探している人の中には、用途地域という言葉を住宅情報誌や不動産屋の住宅情報などで目にしている人もいるかもしれません。
用途地域がどのように設定されているのかを確認することによって、建てられる建物の種類や用途、そして近隣の状況を予測することができるのです。大切な情報なので、不動産情報には必ずといっていいほど記載されている項目となっています。
用途地域が定められている理由とは？
土地を購入する前に、確実に確認しておかなければいけない用途地域ですが、なぜこのようなルールが存在するのでしょうか？
用途地域は、一見、私たちにとって関係がないルールのように思えます。しかし、実は用途地域の存在によって守られている部分もあるのです。
もし、用途地域が定められていなければ、ある日、近所に繁華街が開発されてしまうことも考えられます。人通りが増えて自然環境が損なわれるのは、小さな子どもがいる人にとっては望ましくない状況ですよね？
また、工場などが建設されてしまうかもしれません。工場ができれば、騒音に悩まされる可能性もでてきます。また、排気ガスなどによる健康被害も心配になってくるでしょう。静かな住宅街だったのに、ある日を境に環境が変化してしまう…。
よく読まれてるおすすめ記事ハウスメーカーランキング2021〜住宅メーカーの坪単価や評判と宅建士が教える選び方
居住環境が悪化するかもしれないと考えると、簡単に土地を購入したりはできないですよね。
繁華街ができたり、工場などが建設されたりしてしまうと、出入りする人の数も多くなるので交通事情も変化します。交通事情が変われば、家を出る時間を変えなければいけないという状況になってしまうかもしれません。つまり、用途地域が設定されていないと生活に影響が出てしまうということです。
より快適な生活を維持するために、用途地域というルールは存在するのです。
だからこそ、用途地域は私たちと無関係というわけではありません。用途地域の存在によって、私たちの住環境が守られているからです。用途地域を設定する目的はここにあると言っても過言ではありません。
用途地域は乱開発から住環境を守るために設定された大切なルール。これによって効率的な土地活用を地域ぐるみで実践できるというメリットも存在するのです。
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用途地域13の種類
2018年4月1日施行の都市計画法・建築基準法の改正により、これまで12種類だった用途地域は13種類となりました。
新たに追加された「田園住居地域」は、住宅と農地が調和して混在する市街地の実現を目指して創設された区域です。
都市農業の認識が高まり、都市にも農業用施設を設けるべきだと考えられたことが背景にあります。
用途地域は、「住宅系」「商業系」「工業系」の3つに大きく分けることができます。13種類のうち、8種類は住宅系。2種類が商業系。そして残りの3種類が工業系となっています。
それでは、用途地域の13個の種類について紹介していきたいと思います。
出典：
生産緑地法等の改正について｜国土交通省 都市局
用途地域｜国土交通省
「誰も教えてくれない家づくりのすべて 2018年度版」｜新井聡・勝見紀子
用途制限以外のルール
上記では建築物の用途について紹介してきました。用途以外にも、さまざまな部分にルールが存在しています。主な項目には以下のようなものがあります。
建ぺい率
敷地に対する建築面積のこと。
住宅や店舗を建築する際には、用途地域で定められた建ぺい率内におさめた建築物でなければいけません。
容積率
敷地に対する延べ床面積のこと。
延べ床面積は、各階の床面積を合計したものです。
上記2つはそれぞれの次の計算方式で算出します。
高さ制限
用途地域では、対象となる土地に建てられる高さの上限が決められています。
高さ制限を設けることによって、日照時間の確保など市街地における住環境を保護することができます。また、都市の景観整備のためにも役立っています。
防火規制
用途地域によって、「防火地域」と「準防火地域」に分けられている場合があります。どちらに指定されたかによって、防火に対する基準が違ってくるのです。
防火地域に指定されている3階建て以上の建物、または延面積が100㎡を超える建物の場合には、「耐火建築物」にすることが義務付けられています。
一方、準防火地域では4階建て以上の建物、または延面積が1,500㎡を超える建物の場合、「耐火建築物」である必要があります。
準防火地域は、防火地域に比べて建築物に対する防火規制の基準が緩和されています。延床面積が500㎡メートル以下の場合であれば、一般的な木造2階建てでも制限はありません。また、防火設備を設置するなどの防火上必要とされている基準を満たしていれば、木造3階建ても建築可能となっています。
防火地域に指定されている土地は、建築材料なども自由に選択できなくなるので、建築費用に違いがでてきます。しかし、最近では国が木材を使った新たな産業分野の確立や低酸素社会の実現のため、木造建築物の支援を積極的に行っています。
耐火建築物（木造建築物）に対する助成金を実施している地域もあるので、自治体などで助成金の確認をしてみましょう。
用途地域には、用途制限以外にもいくつかの規制項目があり、それぞれに定められたルールが存在しているのです。
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用途地域として定められる基準とは？
ほとんどの土地は用途地域が設定されています。そこで、気になってくるのが用途地域として設定される土地の基準です。大部分は用途地域であっても、用途地域が設定されていない土地も存在します。
用途地域が設定されている土地かどうかを知るためには、土地を区域ごとに分けて考える必要があります。
街づくりというのは、簡単なものではありません。向こう10年以上を見据えた開発が重要視されます。将来的に整備・保全された都市として発展させていく地域を都市計画区域としています。
用途地域が設定されているのは、基本的に都市計画区域にある「市街化区域」だけです。しかし区域の中でも用途地域に設定されている地域とそうでない地域もあります。それが「非線引き区域」と「準都市計画区域」です。
それでは、用途地域に関係する上記3つの区域について詳しく紹介していきたいと思います。
・市街化区域
すでに市街化していたり、今後10年以内に市街化される予定の区域。市街化することが前提となっているので、この区域の土地には用途地域が設定されています。
・非線引き区域
市街化が推進されているわけではないのですが、予め用途地域を設定しておくことによって市街化への道を残している区域。用途地域が設定されていない場合がありますが、後々定めることができるようになっています。後から設定できるということは、市街化をコントロールできるという特徴があります。
・準都市計画区域
準都市計画区域の場合も、非線引き区域と同じように用途地域を設定することによって、市街化をコントロールすることができます。
都市計画区域に含まれていない地域は、市街化として発展させていく予定がありません。そのため、用途地域が設定されていない土地もあるのですが、この点に目を付けて無秩序な建設が進んでしまケースも存在します。
このような場合、放置することによってさまざまな用途の建物が乱立してしまう可能性があるので、多くの場合は準都市計画区域として指定されるようです。
こんなケースもある？知っておくべきポイント
土地には用途地域が設定されているということと、その理由や種類を紹介してきました。
しかし、中には一つの土地が二つの用途地域をまたがっている場合もあります。そこで土地が二つの用途地域にまたがっていた場合について紹介していきます。
もし、二つの用途地域にまたがっていた場合、どちらの用途地域が設定されるのでしょうか？
答えは「専有面積が多い方の用途地域が適用される」です。
用途地域を設定する場合、建築物の位置ではなく敷地全体の専有面積で判断されるからです。
ただし、用途以外の規制に関しては建築物の位置によって変わってきます。
二つの用途地域にまたがった土地を購入する際には、重要事項説明で説明されることとなっていますので、必ずどちらの用途地域が適用されるのかを確認するようにしましょう。
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土地を購入する時には必ず用途地域の確認を
土地を購入する時には、必ず用途地域を確認しましょう。購入しようと考えている土地だけでなく周辺の用途地域も確認する必要があります。
購入した土地が、第一種低層住居専用地域といった住宅系の用途地域に設定されていたとしても安心はできません。周辺地域も同じ用途地域が設定されていてるとは限らないからです。
道路を挟んだ通りは違う用途地域が設定されていて、お店がどんどんできる。このような事態も考えられるのです。長年住み続けることになる土地だからこそ、自分が住む土地だけではなく周辺の用途地域を確認しておくべきです。
対策としては、都市計画図を自分で確認すること。これに尽きます。
都市計画図を確認することによって、今後の生活環境をある程度知ることができます。
原則的には、用途地域については不動産屋が説明してくれることになっているのですが、周辺の用途地域までには言及しない不動産屋がいるのも事実。だからこそ、必ず自分の目で確認することが大切なのです。
ちなみに都市計画図は、地方公共団体の役所などで閲覧または購入することが可能です。
実際、家を建てた数年後に向かいの通りが開発され、騒音やネオンの光に悩まされている人も存在します。
新たに建物を建設した側からすれば、用途地域のルールに沿って建設したのだから何も問題はありません。当事者側が確認を怠ったため、引き起こされた問題ともいえるのです。後から悔やむのでは遅すぎます。
このような事態にならないためにも、購入予定の土地だけではなく、周辺の用途地域についても調べるようにしましょう。
まとめ
用途地域を設定することによって、私たちの住環境は乱開発から守られています。また、効率的な土地活用を地域ぐるみで実践できるというメリットもあります。
社会で生きていくうえでルールがあるように、土地の活用においても同じようにルールが存在するのです。
ルールを知らないことが原因で無駄なトラブルに巻き込まれることがないように、基本的な部分は知っておく必要があります。住環境は、一人で作るものではありません。その地域に住む、大勢の人が守っていくことによって作られていくのです。
新しく土地を買って家を建てるということは、自分もその区域の住民になるということ。どのようなルールが設定されているのかを確認する必要があります。
また、自分が住みたいと思える区域かどうかを見定める際にも、対象の土地に設定されている用途地域だけでなく、周辺の用途地域を確認しておくことも大切です。
土地の購入を考えているのであれば、必ず対象の土地に設定されている用途地域と周辺の用途地域を確認するようにしましょう。
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