離婚後にマンションをできるだけ賢く売却するための7つのステップ

例えばのお話です。

例えば、今あなたは離婚を考えているとしましょう。
そして、あなたが今お住いの自宅はご自身の名義でローンを引いて購入した分譲マンションだったとしましょう。

そんな状況のとき、あなたにはこんな悩みが出てくるかも知れません。

「今住んでいるマンションは今後の生活を考えると広すぎるな・・・」

「別居するにも、自宅のローン返済と別居用マンションの賃借料を両方支払っていくのは金銭的にしんどい・・・」

「自宅をすぐに売却をしたいけど、どうしたら早く売れるのか？」

「でも早く売るにしても、足元を見られて買い叩かれるのは嫌だな・・・」

「あぁ、でも今はマンションのことまで考えている余裕なんてない・・・！！！」

「でもお金は大事だ！離婚をするならなおさらだ！」

「あぁ、結局のところ、どう考えて、何から始めたら良いんだ〜〜〜！！！泣」

・・・想像するだけで大変そうです。
この記事をお読みの方は、こんな状況ではないことを心から願っています。

が、今回は、万が一今後離婚やその他の理由で、マンションを急に売却しなくては行けなくなったときにも、できる限り「お得に」「効率良く」「安心して」売却活動ができるようにするために、どんな手順で何を進めたら良いのかについて、具体的に書いていきます。

離婚のような精神的にも大変な出来事が待ち構えていたとしても、このステップさえ知っていれば、大丈夫！！安心して売却活動を進められますよ。

「これだけはやっておこう！」不動産を売却するときの7ステップ

ステップ1. 保有期間を確認する
ステップ2. 仲介業者に依頼して、不動産を賃貸に出す
ステップ3. 売却時の相場価格を確認する
ステップ4. 不動産買取業者に見積もりを依頼する
ステップ5. 売買のための媒介業者を選定する
ステップ6. 売買のための媒介業者を契約する
ステップ7. 内見に備える

以降で、それぞれのステップについて細かく見ていきましょう！

ステップ1. 保有期間を確認する

まず、あなたが今の自宅を何年保有しているのかを確認してください。

なぜか？？

それは、あなたが自宅を保有した期間によって、売却時に課せられる税金が1.5〜3倍も違ってくるからです。

自宅を売却した際に生じた利益に対して、自宅の保有期間が5年以下の場合は約40%、5年超え〜10年以下の場合は約20%、所得税や住民税を納める義務があります。もし、保有期間が10年超えの場合は、その税金が15%以下で済みます。

もし仮に、あなたが自宅を保有していた期間が9年半だったとしたとき、あと半年待つだけで、納める税金は5%も少なくなるのです。

5%が一体どのくらいなのかというと、例えば、自宅の売却により3500万円の利益があったとすると、たった半年の違いで、納める税額が200万円以上も少なくなるのです。

同じ価格で売れたにも関わらず、納める税金の額が何十万円・何百万円単位で異なるのであれば、あらかじめ知っておきたいですよね。（もちろん、知った上でそれでも早く売るというのはアリだと思います＾＾）

では、保有した期間とはどう計算するのか？

実はこれには注意が必要です。

なぜなら、税計算をする際の不動産の「保有期間」とは、購入した日から売却する日までの期間・・・ではないのです！！

では、何なのか？

答えは、「譲渡した年の1月1日時点で取得から何年経過しているか」です。

なんのこっちゃという方は別記事で不動産の保有期間について詳しく解説していますので、ぜひ参考にしてみてください！

このステップのまとめ

たった何ヶ月かの違いで、不動産売却時に納める税金が何百万・何十万と違う可能性があります。事前に不動産の保有期間を確認して、最適な時期に売却しましょう！

ステップ2. 仲介業者に依頼して、不動産を賃貸に出す

もし、ステップ1で「売却する時期はもう少し後ろ倒しした方が良いな」と判断された場合、まずは借り手を探して賃料収入を得ながらゆっくり買い手を探しましょう！

ただし！！！！！

このときも注意点が1点あります。

それは、自分が住まなくなってから必ず3年以内に売却できるように、賃貸借期間を定めること。

なぜなら、自分が住まなくなってから3年以上を経過した不動産は自宅ではなく投資用不動産として扱われることになり、売却したときの課される税金が嵩んでしまうからです。それでは、せっかく売却時期を調整した意味がありませんよね。

なので、賃貸仲介業者の担当者の方には、必ず「定期借家契約（賃貸の更新はできず、決まった時期に退去してもらうことが可能な契約形態のことです）」での契約をお願いしましょう。

借り手さえつけば、当面はその賃貸収入でローン返済金の工面ができますし、3年の間に売却すれば良いとなれば、資金的にも精神的にも落ち着いて対応ができますね！

このステップのまとめ

借りてを探しましょう。そして、自分が住まなくなってから3年以内に退去してもらえるように、「定期借家契約」を結びましょう！

ステップ3. 売却時の相場価格を確認する

自分のマンションと同じような条件のマンションは今いくらくらいで売りに出ているのか？
その相場感がわかっていると、買い叩かれずに高値で自宅を売却することができます。そして、相場感を養うためには、以下のようなサイトを参考にされるのが有効です。

【投資用不動産物件情報サイト】
楽待（らくまち）
https://www.rakumachi.jp/

健美家（けんびや）
https://www.kenbiya.com/

【不動産ポータルサイトの中古マンション掲載ページ】
SUUMO（スーモ）
https://suumo.jp/ms/chuko/

HOME’S（ホームズ）
https://www.homes.co.jp/mansion/chuko/

アットホーム
https://www.athome.co.jp/mansion/chuko/

オウチーノ
https://o-uccino.com/front/mansion/chuko

そのときどきの相場感がパッとわかるようなサイトがあれば便利なのですが、残念ながら地道にこういったサイトに掲載されている情報を定期的に見比べながら、相場感を養っていくしかありません。

ただ困ったことに、「結局いくらで売れたのか？」という不動産の売買情報は公にされないことが多く、また、このようなサイト上には情報が出回らずに、業者間でクローズドに取引されるケースも少なくありません。すなわち、個人で売買物件の情報や相場を調べるには限界があるというのもまた事実です。

従って、次のステップ4〜5も並行して進めて、業者とのリレーション構築も行っておくと、ぐっとラクになります。なぜなら、業者にしか閲覧ができない不動産情報サイトもあるため、業者を味方につけておけば、得られる情報も多くなるのです。

このステップのまとめ

自分が保有しているマンションに近しい物件がいくらで取引されているかを知っておくことは重要です。ただし、その方法は定期的に不動産サイトで情報収集する他ありません。個人で調べるのは限界があるため、不動産業者とのリレーション構築を早い段階からしておけるとより理想的です。

ステップ4. 不動産買取業者に見積もりを依頼する

ステップ3にも書きましたが、不動産業者とリレーションを構築しておくことは、マンションを売却する上で大変重要です。

不動産業者の対応には、自分たちで物件を買う場合と、自分たちでは買わずに仲介業務のみを行う場合の2種類があります。前者の場合に押さえておきたいポイントはステップ4に、後者の場合に押さえておきたいポイントはステップ5に書きますね。

①買い取ってくれそうな不動産業者とできるだけ多く接点を持つ！

まずは自分がマンションを購入したときの担当企業や担当者に連絡をしてみましょう。

また、その他にも買い取ってくれそうな不動産業者と接点があるという方は、ぜひコンタクトを取ってみてください。

一般的に不動産業者は個人から買い取るよりも業者から買い取る方を好みますが、市況によっては買い手がつくこともあります。特に近年は不動産投資ブームで、投資目的で不動産を購入する人も増えているという背景から、業者自らが買い取ってくれるケースも増えてきました。

ただし、業者に買い取ってもらう場合には、下手に買い叩かれないように、できるだけ複数社に声掛けするのがオススメです。

②ローンの残債を不動産業者に伝える！

きちんとした業者であれば、まず向こうから確認してくるかと思いますが、ローンの残債よりも高い金額でマンションが売れてくれなければ、いくらマンションが売れてもあなたが苦しいだけです。

あらかじめ最低価格を伝えて、それ以上の見積もりを出してもらうようにしましょう。

③提示金額の理由を確認する！

査定が完了し、見積もり価格が提示されたら、その理由もきちんと確認しておきましょう。

どんな観点から査定をしたのかがご自身の相場感を養うのに大変参考になるでしょう。業者によって異なれば異なるほど、あなたの目は肥えていきますので、買い叩かれにくくなりますよ！

④ステップ5を同時並行で進めて、条件や対応の良い業者を選ぶ！

ステップ5も同時並行で進めて、条件や対応の良さなど、総合的に判断して業者を選定しましょう。

売るのを急いでいるからといって、価格だけで選ばないようにすることがポイントです。

このステップのまとめ

不動産を業者に買い取ってもらう場合は、①買い取ってくれそうな業者に見積もりを依頼し、②ローンの残債よりも大きい金額で買い取ってもらえるよう伝え、③提示金額の理由を確認し、④ステップ5も進めた上で条件・対応の良い業者を選ぶこと。

ステップ5. 売買のための媒介業者を選定する

ステップ4と同時並行で進めたいのがこのステップです。

①一括見積もり依頼をする！

不動産を売却したいときに、不動産業者に一括で査定・見積もりを依頼できるサービスがいくつかあります。

HOME4U
すまいVALUE
HOME’S
イエウール
イエイ

彼らは皆プロの業者なので、相場感もあり、提示価格はそう大きく価格は違わないとは思います。ですが、それでもできる限り多くの不動産業者と接点を持っておくことは、ご自身の相場感を養うためにも大切なことです。価格が同じでも、その根拠が違うということはよくあります。

できるだけ多くの業者にまずはコンタクトを取るのには、先に例を挙げた一括見積もりのサービスは大変便利ですので、ぜひ利用してみてください。

②ローンの残債を不動産業者に伝える！

ステップ4と同様に、最低価格をあらかじめ伝えておくようにしましょう。

③仲介手数料はいくらで引き受けてくれるのかを確認する！

これはとても大切です。

ステップ4のように不動産業者が直接買い取ってくれる場合には仲介手数料は発生しませんが、そうでなく仲介に入ってもらう場合にはその仲介手数料がかかります。ローン残債よりも少し高値で売れても、売却時の費用が嵩んでしまうということも考えられますので、この辺りの費用についてもあらかじめよく確認しておきましょう。

④大手不動産ポータルサイトに掲載してくれるかを確認する！

物件情報をより多くの人に認知してもらうためには、先にも書いた「SUUMO」や「HOME’S」といった不動産ポータルサイトの中古マンション掲載ページに広告掲載するのがオススメです。

ですが、当然ながらこうしたサイトに掲載をするには広告費などが発生するため、業者によっては掲載を渋る場合があります。

4大不動産ポータルサイトのうち、できれば4つ全部、少なくとも3つに登録してもらえるかどうかを事前に確認しておくと良いですよ。

⑤一括見積もりが出揃うのを待って、条件や対応の良い業者を選ぶ！

業者の選定は慎重に行いましょう。ステップ4含めて、見積もりが出揃うのを待ってから判断してください。

また、「今が売りどきです」「高すぎて売れません」このあたりの言葉がもし業者の担当者から聞かれた場合には、注意しましょう。すべてウソという訳ではありませんが、業者によっては自分たちに有利なように売却活動を進めるため、あるいは早く確実に売って終わらせるために、これらを口グセのようにしているところもあります。

いずれにせよ、買い叩かれない信頼できる不動産業者を見つけるため、ステップ4〜5は多少面倒でも丁寧に進めていくことが得策です！

このステップのまとめ

不動産の売却を仲介業者に依頼する場合は、①一括見積もり依頼をする、②ローンの残債よりも大きい金額で売りたいことを伝え、③仲介手数料と④大手不動産ポータルサイトに物件情報を掲載してくれるかどうかを事前に確認した上で、⑤条件・対応の良い業者を選ぶこと。

ステップ6. 売買のための媒介業者を契約する

もし、ステップ4で良い価格で買い取ってくれる業者と巡り会えなければ、ステップ5から対応の良い業者を選び、3〜6ヶ月程度の専任媒介契約を締結しましょう。

不動産の売買仲介をする際の契約形態は3種類あり、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」といいます。細かい解説はここでは割愛しますが、業者側からすると最もモチベーション高く取り組める契約が専任媒介契約なのです。
気持ちよく、スムーズな売却活動を行うために、「この会社なら売却を任せられる」と信頼できる不動産業者と専任媒介契約を結んでください。

このとき、期間を区切ることも大切です。できれば3ヶ月程度、長くても6ヶ月が妥当です。

また、締結の際は以下2点を伝えておくと良いです。

1. 期間経過後の対応予定

契約期間終了後は他の業者への仲介も依頼することを検討していることを伝えて、ダラダラと売却活動を行わないようにコントロールしましょう。

2. 不動産ポータルサイトへの広告掲載依頼

先にも書いたとおり、より多くの消費者の目に物件情報が入るよう、広告掲載は速やかに行ってもらえるように依頼しましょう。

このステップのまとめ

不動産業者のモチベーションを高く保ちながら売り切るため、3〜6ヶ月程度の専任媒介契約を締結すること。

ステップ7. 内見に備える

物件を売りに出すことが正式に決まったら、早速部屋の中を整理しましょう！！

部屋の中を見たいという見込み客のニーズに答えるためです。
内見OKにした方が、成約率は上がります。

もし内見をしてもらう際に不利になりそうな点があれば、多少修繕もしてしまいましょう！
特に水回りや収納については、手を加えておくと印象が上がりますよ。

このステップのまとめ

内見に対応できた方が、仲介業者も売りやすく買い手もつきやすいです。内見したときの印象をできるだけ良くするために、部屋の中の整理や修繕は早めに行いましょう！！

以上が、「これだけはやっておけ！」不動産を売却するときの7ステップでした！

あなたができる限り、望む金額で、かつ効率良く安心して不動産売却活動ができるよう、応援しています！！！

まとめ

1.保有期間を計算して売りどきを確認する
2.期間限定で賃貸に出して、賃貸収入を確保しつつ、売却に備える
3.競合物件・類似物件を調べて相場感を養う
4.不動産買取業者に見積もりを依頼する
①買い取ってくれそうな不動産業者とできるだけ多く接点を持つ
②ローンの残債を不動産業者に伝える
③提示金額の理由を確認する
④ステップ5を同時並行で進めて、条件や対応の良い業者を選ぶ
5.仲介業者を選定する
①一括見積もり依頼をする
②ローンの残債を不動産業者に伝える
③仲介手数料はいくらで引き受けてくれるのかを確認する
④大手不動産ポータルサイトに掲載してくれるかを確認する
⑤一括見積もりが出揃うのを待って、条件や対応の良い業者を選ぶこと
6.売買仲介業者と専任媒介契約を締結する
7.内見に備えて、部屋の整理や修繕をする