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＜記事の情報は、2023年9月1日時点のものです＞
20年、30年の長きに渡る住宅ローンも含め、注文住宅での家づくりはお金を抜きにしては語れません。
モデルハウスや住宅雑誌で3,000万円の家、4,000円円の家と記載されていても、実際はそれ以上の金額が必要になります。
今回の記事はハウスメーカーとの契約から着工・完成に至るまでの支払いスケジュール。
また、注文住宅時に必要なお金とそのチェックポイントについてお伝えしていきます。
またここで1つ、本文に入る前に重要な質問をさせてください。
「注文住宅や建売住宅といったマイホームを購入するとき、最優先でしなければいけないことは何かわかりますか？」
土地の調達でしょうか？住宅ローンの設定でしょうか？
もちろんこれらも非常に重要ですが、さらに重要なことがあります。
それが「ハウスメーカーを徹底的に比較検討する」こと。
多くの人が、「知名度が高い」とか、「価格が安い」とかいう理由で比較検討せずにハウスメーカーを決定してしまいますが、実はこれ非常に危険。
特に多いのが、住宅展示場に足を運んだ際に、言葉巧みな営業マンに流されてその場で契約をしてしまうパターン。住宅展示場の住宅モデルはオプションがフル装備されていることが多いため、住宅展示場の家と実際に建てた家のギャップにがっかりする人も多いんです。
これだと、大金を払ったて建てた家が大きな損になってしまいます。
そうならないためにも、事前にハウスメーカーを徹底的に比較検討することが大事になってきます。
しかしながら、「全国に無数にあるハウスメーカーに1つずつ連絡をするわけにもいかないし、そもそもたくさん比較するなんて無理！」と思ってしまう人もいるのではないでしょうか？
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それではここから本文に入っていきますよ。
ハウスメーカーを決めよう
多くのモデルハウスへ来店して、建てたい家のイメージを膨らませていきます。
沢山の会社からパンフレットや資料をいただき検討されることでしょう。
この時点ではハウスメーカーへの支払いはありませんが、もし土地が決まっておらず土地探しからハウスメーカーに相談される方なら建築地候補に地盤調査を依頼するのでその費用として50,000円～100,000円は必要となります。
見積もり依頼時の申込金
自分の住みたい注文住宅を手伝ってくれるハウスメーカーを選び。何社か検討して、合い見積もりをお願いすることになるでしょう。
この時点で見積もりを依頼した、ハウスメーカーへの申込書を記入することになると思います。
全てのハウスメーカーではありませんが、申込金を請求するところがあります。
目安としては数万から10万以内です。
この場合のご注意点です。
・金額が数十万、百万単位の高額でないこと。
・申込書の内容を必ず確認し、見積もり後キャンセルしても返金があるかどうか記入・捺印前に確認が必要です。
つなぎ融資で着工費を支払う
合い見積もりをとり、いよいよハウスメーカーとの仮契約に進みます。
この時点ではまた仮契約の段階です。
ほとんどのハウスメーカーは住宅ローンの本審査通過後、入金日程が確定してから本契約になります。
しかし、この時点まで来るとハウスメーカーから進められて住宅ローンの事前審査は皆さん行っているはずです。
よく読まれてるおすすめ記事ハウスメーカーランキング2021〜住宅メーカーの坪単価や評判と宅建士が教える選び方
予算が決まらなければハウスメーカーも見積もりやプランニングが出来ないためです。
この仮契約時にも、すでにハウスメーカー側は部材の原材料費の発注や実際に家を建てる
大工さん達への前渡しなど契約後の着工に向けた動きを始めています。
その為に、仮契約の段階でも建築費全体の10パーセントを要求されるハウスメーカーもあります。
その費用は自費で捻出しますか？
それとも、つなぎ融資で支払いますか？
そもそも、このつなぎ融資のことはご存じでしょうか？
ここで、つなぎ融資についてちょっとご説明しますね。
もし、購入されるのが建売住宅ならこのつなぎ融資は不要です。
新しく購入された土地に家を建てた場合、仮契約時・本契約時に支払う着工費・土台が出来た時点での中間費をへて最終料金をすべてハウスメーカーへ支払うという流れになります。
しかし、住宅ローンの本審査が通ったとしても実際に融資金が下りるのは家が建った後になります。
何故、住宅ローンの本審査後に融資金は下りないのでしょうか？
これは担保権の問題のためのようです。
銀行としては、土地だけあってもこれから建てる家の建築費用としては事前に全額渡すことしません。
法務局へ家の登記が住むまでは、「今後建てる家」ということで、現物はありません。
その建っていない家に対しては担保権を設定しようがないためです。
そのため、物件引き渡し後の融資という流れになります。
しかし、ハウスメーカー側からすれば建築資材の購入や水回りなどの設備の発注などがあります。
この費用を施工主さんから支払ってもらわないと、工事はスタートできません。
また、契約したからといってハウスメーカーがこれらの全額を負担することはしません。
融資が下りるまでのハウスメーカーへの支払額は、総建築費の70％になります。
3,000万円の家を建てるのであれば3回位に分けて2,100万円の支払いが生じます。
でも、施工主さんにはこの金額を用意するお金がありません。
その為に住宅ローンの本審査後から,融資金が下りるまでの数ヶ月の費用を支払う為に住宅ローンの前借りを行うことをつなぎ融資と呼んでいます。
銀行によっては、ブリッジローンとも言われています。
申込から融資が下りるまでの橋渡しという意味でしょうか？
このつなぎ融資は、最終的には融資金が下りる時点で精算されて、その後住宅ローン融資で返済されます。
3,000万円の家なら2,100万円のつなぎ融資
↓
融資が下りるときに、住宅ローン融資金でこのつなぎ融資を一旦精算する手続きを取ります。
↓
実際の融資金額は元々申込をしていた3,000万円と数ヶ月間のつなぎ融資の利息や手数料を加算した金額になる場合と施工主さんが金利手数料は、自費で支払うかいずれかになります。
借りる人にとっては、家づくりで追加資金や引っ越しなど何かと物入りな時期に全額を自費でまかなう必要がないというメリットがあるのです。
ローンの仮審査時にこのつなぎ融資についても、併せて相談されると慌てずにすみます。
このつなぎ融の金額の目安をお伝えしますね。
仮契約時に契約金 総建築費の10％
本契約時に着工金 総建築費の30％
中間費 総建築費の30％
このように、ハウスメーカーの契約から家の引き渡しまでに、総建築費の70％を用意する必要があります。
3,000万円の融資なら、2,100万円をつなぎ融資に頼ることになります。
住宅ローンの本申込に必要なお金
住宅ローンの申込にも費用が必要となります。
融資手数料といわれる費用なのですが、銀行によりかなり差があります。
10万円以下という銀行もありますし、融資金額の2％という銀行もあります。
住宅融資は高額な金額になります、3,000万円の2％となると60万円になります。
かなりな金額ですよね。
最近の銀行は店舗がないネット銀行もあります、少しでも費用の低い銀行へ申込しましょう。
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ハウスメーカー本契約時の着工金
住宅ローンの本審査が通り、つなぎ融資なども用意できました。
いよいよハウスメーカーとの契約になります。
着工金は全建築費用の30％となります。
3,000万円の家なら900万円の着工金となるので、準備が必要です。
この着工金の支払いを受けて、建築が着工するのです。
また、建築着工時に地鎮祭などを行う場合もあると思います。
こちらもハウスメーカーを通じて手配をお願いしましょう。
依頼するハウスメーカーは地元の工務店へ,建築依頼をします。
実際の手配は、この工務店が行う場合がほとんどです。
なぜなら、地鎮祭は建築中の工事の無事を祈願するものです、神主さんへの依頼や近隣の方へのご挨拶なども必要となるので費用の目安は5万前後となります。
もちろんこの地鎮祭は施工主としてかならず出席しましょう。
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棟上げ時の中間金
土地をならし、土台を作り家の骨組みが出来た時点で棟上げとなります。
ちほうにより、上棟式・建前などいろんな呼び名がありますが、土台工事が終わり工事も中盤になりました。
この時点で、工事後半の部材や大工さんの工務費の支払いのために中間金を支払います。
この金額も着工金と同様、総建築費の30％を支払います。
3,000万円の家ならまた再度900万円を支払うことになります。
この時点で支払額は、総建築費の70％を支払っています。
家の建築が内装にかかり、完成が近づくと土地・建物を登記をすることになります。
これは住宅ローンの手続きの為に必要です、自分の所有する土地・家屋であると法務局へ登録をしローンの抵当権手続きが開始します。
この手続きについての報酬は司法書士へ支払います。
公的な手続きですが、報酬については各司法書士の裁量に自由に規定することが許されています。
登記に30万という司法書士もいれば、10万で行うという司法書士もいます。
ご自分で司法書士を探して、費用の交渉をすることもできます。
しかし、ハウスメーカーから登記手続きも一括で任せて欲しいという事で契約されたのであればこの登記費用も含めてハウスメーカーへ支払います。
ハウスメーカーへの最終支払い
新居が完成して、引き渡しとなりました。
施工主さんが新居を確認して、サインをして引き渡し完了となります。
見積もりはだしているものの、途中の追加料金などもこの時点でハウスメーカーから最後の残金請求があります。
施工主さんはこの請求書と新築物件の登記簿謄本を持参し、銀行へ行きます。
銀行は最終的な融資金額を確認します。
・つなぎ融資の総額
・ハウスメーカーからの最終料金の請求額
・ローンを組む場合の抵当権設定費用
・ローン事務手数料
これらを合算して、指定口座へ入金します。
総建築費の70％をすでに支払っているので、ハウスメーカーへの支払いは残りの30％と
追加費用や登記費用などの総額を入金してすべて完了ということになります。
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まとめ
家づくりと支払いスケジュールについてご案内をして参りましたが、いかがでしたでしょうか？
住宅ローンの全額が下りるのが引き渡し後であったり、その間の融資をつなぎ融資でまかなうなど初めて聞いた事もあると思います。
ここで最後に支払いスケジュールをまとめます。
① ハウスメーカーへの見積もり依頼で申込金の支払いや地盤調査費の支払い
（申込金不要なハウスメーカーもあります）
② 契約を決めたハウスメーカーへ仮契約となり契約金の支払い
（総建築費の10％）
③ 住宅ローンの本審査への申込をする。申込手数料も支払う
④ 家のプランニングを役所へ提出するために建築確認申請費をハウスメーカーへ支払う
（10万～20万）
⑤ ローンの申請が通ったら、同時につなぎ融資の申込をする。
⑥ ハウスメーカーへ着工金・地鎮祭費用の支払い、総建築費の30％
⑦ 棟上げ時に、ハウスメーカーへ中間金の支払い。
⑧ 家の完成が近づくと家の登記の為に司法書士さんか代行するハウスメーカーへ
登記手数料（20万前後）を支払う。
⑨ 引き渡し日決定と共に、ハウスメーカーから残金の最終請求がくる。
⑩ 家の引き渡し後に銀行融資が進み、融資金が下りる
⑪ ハウスメーカーへ残金を支払って完了となります。
家を建てる時には、住宅ローンだけではなく事務手数料などが発生します。
登記費用や印紙料金、地鎮祭費用など家づくりにかかる費用は住宅ローン手数料だけはありません。
一般に家を建てる場合の手数料は、総建築費の6％～8％は必要と言われています。
ハウスメーカーや銀行担当者と相談しながらの家づくりとなります。
大金が動く家づくり、資金的にも負担が大きいですよね、この記事が家づくりを検討中の皆様のご参考になれば幸いです。
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