不動産屋を利用せず直接売る場合のメリット・デメリット

不動産を売る場合、不動産屋を介して売却するのが一般的ですが不動産屋を利用せずに個人で売却することも可能です。

直接の売却は不動産屋に支払う仲介手数料が発生せず費用負担も大幅にダウンすることに。

しかし直接の売却はデメリットも。デメリットについて知らないと大変なトラブルに巻き込まれることもあるので十分気をつけて取引を行う必要があります。

今回は「不動産屋を利用せず直接売る場合のメリット・デメリット」について紹介していきますのでぜひ参考にしてください。

1、不動産は個人で直接売ることも可能

不動産の売買は不動産屋を通じて行うのが一般的です。

不動産購入についても不動産業者から物件を探すといった方法で探す人がほとんどでしょう。

不動産については不動産業者を通さなくても売買することが可能です。

もちろん賃貸も同じ。個人でやり取りすると仲介手数料がかからなかったりとメリットもあります。

まずはメリットについて紹介したいと思います。

2、不動産個人売却のメリット

不動産個人売却のメリットですが下記となります。

・仲介手数料がかからない

実際に不動産屋に依頼して不動産売却をしたことがある人は「仲介手数料ってけっこうかかるな」と感じた人も多いかと思います。

この経費をかけたくない人は個人で売却するといった方法も。費用が安く済むのはありがたい話です。

1、仲介手数料がかからない

不動産業者に不動産の売却を依頼すると仲介手数料がかかります。

自分の代わりに労力をかけて営業してもらうわけなので費用を支払うのは当たり前ですが、売却価格が大きい物件の場合、特に費用負担が大きくなるのでその点はネックになることも。

なんとかして仲介手数料を抑えたいといった人は自分で売却するという選択肢もあります。

日本では個人オークションはあまり盛んに行われていませんが海外では個人売買も多くみられます。

そもそも個人での不動産売却は違法ではありません。積極的に行ってもなんら問題はないのです。

そもそも仲介手数料はどのくらいかかるのか？まずはそこから説明したいと思います。

仲介手数料ですが下記となります。

①200万円以下取引額の5%以下

②200万円～400万円以下取引額の4%以下

③400万円以上取引額の3%以下

この基準はこれ以上の手数料を取ってはいけないという上限であり以下であれば問題ないのですが一切はこの数値で取引されるケースがほとんどです。

仮に1000万円の物件だと30万円、2000万円の物件だと60万円、3000万円の物件だと90万円に。

確かに手数料はけっこうな額です。

個人売却の場合この手数料がかからないため自分の収益も増えることに。

ただし不動産の取り扱いは注意事項が多く、プロでもトラブルが絶えないものです。

注意事項を熟知していないと個人取引はおすすめできません。

3、不動産個人売却のデメリット

不動産個人売却についてはデメリットも多々あります。

デメリットを知っているまたその対応ができて初めて個人取引は可能に。

個人で取引する人は「仲介手数料が浮く」というメリットだけに目を向けるのではなくデメリットこそ抑えておかなくてはなりません。

逆にそれができない、あるいは対応が厳しい人は個人での売却は絶対にやめましょう。

不動産の直接取引はプロでもトラブルが絶えないものです。

最新の注意を払って法律を熟知しているプロが対応しても難しいものや予期せぬできごとが多々あるのです。

その点を熟知して検討することをおすすめします。

1、保証はどうする？

不動産の取引で中古物件は特に保証を考慮した上で取引することが大事です。

大手が販売を手掛ける場合、瑕疵保証など対応している場合がありますが個人となると完全に個人の範疇で検討しなければならずアフターフォローは大きな課題の1つ。

保証については2016年に画期的な制度が実施されました。それは「住宅あんしん保証」です。

この制度は国土交通大臣指定の住宅専門の保険会社。2016年9月から新たに瑕疵保険の提供をスタートしました。

瑕疵保険は中古物件を購入する人が安心して物件購入をできるよう保証するための保険。

日本ではマンションを例にすると新築は85％の流通に対し、中古物件は15％程度。

著しく中古物件の流通が少ないことがわかるかと思います。

その要因になっているのは保証や修繕費。これがネックにあり中古よりも新築というのが定説でした。

中古物件の販売を特に個人で手軽場合、住宅あんしん保証の活用がおすすめ。

以前の瑕疵保険よりさらにサービス度が上がっており加入価値は十分あります。

この制度強化は政府が中古物件の流通にも力を入れている証でありさらに不動産売買が盛んになる材料にも。

大手顔負けの保証を個人でも気軽につけることができるのは大きなメリットです。

保険加入については負担費用もかかります。物件によりますが15万円前後の出費になること。

これも投資だと思って検討することが大事です。

2、契約書類の準備は？

不動産屋を経由して売却を進める場合は

①不動産屋との契約、

②買主との契約があります。

法律沿って手続きを行うわけですが個人売買の場合、この点も検討する必要があります。

①の書類については不動産屋経由ではないので不要です。

必要となるのは②です。

②ですが不動産売買契約書にあたる書類となります。

この書類のレイアウトは不動産屋が利用している不動産売買契約書をもとに作成するといいでしょう。

売買契約書作成のポイントについてもしっかりおさえておきましょう。

まず印紙が必要となります。(印紙税についても確認が必要)

代金の引き渡しや売却価格、手付金や中間金なども明記しておく必要があります。

受領日についても記載もれがないようにしましょう。

固定資産税の支払いについても期日を決めておきましょう。

買主はいつから支払うのかしっかり書類に明記しておく必要があります。

その他トラブルになりそうなことはこの書類にまとめて記載しましょう。

特約事項といった書き方となります。

これらの書類作成はレイアウトを見れば作成は可能かと思いますが、内容については厳重に吟味し漏れがないよう作成しないといけません。

もし漏れがあった場合、売り主側の責任とならば負担費用が生じたり責任問題になりかねません。

実際にどういうトラブル事例があるのか、そちらも知っておくといいでしょう。

自分では知らなかったトラブルが潜んでいたり、最悪な形となって露見するケースもあります。

念には念を入れて対処する必要があります。

3、どういうルートで売却をすすめるか？

不動産業者を経由しないで不動産売却を進めるとなると売却ルートをどう確保するかも問題の1つ。

最近はインターネットを通じて個人売買するケースもありますがリスクも把握したうえで検討する必要があります。

知人の場合、知人の事情を含めて知っていることも多いため安心感もあることでしょう。

全く知らない人に販売する場合、本当に代金を支払ってもらえるか？不動産を譲ったあとトラブルにならないか？なども含めて検討する必要があります。

売却したときは「売却が成立した！」(お金が支払いが成立する)と安心することでしょう。

しかし本当にお金が支払われるかはわかりません。購入を決めたものの銀行の融資が下りなかったり、なんらかのトラブルで資金が用意できない場合もあります。

商売でも同じですが支払いが完了して自分の手元にお金が入るまでは安心できないもの。

売却ルートの確立もさることながら支払い完了まで自分で対応する必要があるのも事実。

これが1番大変な作業になることもあります。

売却ルートの確保はお金をきちんと払うことができる顧客を探すことが前提でありそこの確立から模索しなければなりません。

契約しても支払うことができない状態では無意味なものになってしまいます。

きちんと書類作成や保険加入をしている人はそうしたトラブルはないだろうと考えがちですが、こちらがしっかりした対応をしていても相手に問題があるとそういった被害を被る可能性は十分あるのです。

個人で売買する以上、すべて個人の責任。この点もよく肝に銘じて慎重に行動しなくてはなりません。

最後に

不動産売却も含めてインターネットの取引などもあることから個人での取引が容易にできる時代です。

個人売却については不動産の場合十分な注意と知識が不可欠。

個人で不動産の売却を実施した場合、不動産業者に支払う仲介手数料の負担がなくなりその点でメリットもあります。

一方、個人での売却はすべて自己責任。書類作成から手続き、売却ルート確立、費用回収まですべて自分で行う必要が出てきます。

売却が成立すれば当然に金銭を受け取れるだろうと思ったら大間違いで支払いに関するトラブルも多々あることも。

特に個人は保証も含めて自分で行わないとだめなのでその点の費用や労力は莫大なものとなります。

個人での取引はかなり慎重に行う必要があり初心者にはおすすめできません。

不動産の知識がある人にも難しい世界で特にトラブルに遭遇したときは対処をどうするか？が大きな課題です。

売却相手についても知人であればトラブルが少ない傾向にありますが知人でない場合、相手の経済状況など事情を知ることも大事なポイントに。

売却で支払いが複数回に及ぶ場合勤務先や収入の確認も行った方がいいでしょう。

売却も含めて個人が商売する上で1番大変なのが費用回収です。

その前の段階ももちろん大変ですが支払われて当然という意識は捨てるべき。

トラブル対処についても過去の事例を参考に念には念を入れて書類に盛り込んでおくのが大事なポイントとなります。

個人での取引は慎重に行えばきちんとした取引が成立するケースも少なくありません。

きちんとした取引になるよう最善をつくして頑張ってみてください。