マンション売却時に繰り上げ返済をした場合の手数料はいくら？

マンションを購入する際には、多くの人が住宅ローンを利用します。

住宅ローンの途中で売却する場合には、その売却代金で全額繰り上げ返済をするのが一般的です。

全額繰り上げ返済のお得な方法を説明します。

また、一部繰り上げ返済にはふたつの方法があります。いずもメリットとデメリットがあるので注意が必要です。

繰り上げ返済の仕組みをマスターして十分に活用しましょう。

そもそも繰り上げ返済とは？

繰り上げ返済とは、住宅ローンを借りている人が、毎月決められた返済額に加えてローンの一部を返済することです。

繰り上げ返済には、ローンを早く返して利息を減らす効果があり、トータルの返済額を少なくすることができます。

繰り上げ返済には、返済額軽減型と期間短縮型のふたつの方法があります。

返済額軽減型とは

返済額軽減型とは、毎月の返済額を減少させる繰り上げ返済の方法です。

この方法は月々の支払いに大きく影響します。

返済額が減って、繰り上げ返済の効果を目で見えることがやりがいのひとつです。

返済額が減ることで他の費用にお金を振り分けることができます。

ただし、この返済額軽減型は思ったほど返済額は減っていきません。

借りてから何年目に繰り上げ返済するか、利率はどれくらいか、によっても異なりますが、たとえ100万円繰り上げ返済したとしても1ヵ月の返済の軽減額は数千円にもなりません。

返済額軽減型に向いている人

返済額軽減型には、将来の収入の減少が不安でなるべく月々の返済を減らしたい人が向いています。

また、教育費などで年間の支出が年によって大きく変動する人にも最適です。

毎月の返済はできるだけ少なくしたいもの。

この他、毎月の収入の変動が大きく、住宅費以外にもお金を回したい人にも向いています。

期間短縮型とは

期間短縮型とは、住宅ローンの返済期間を短くする繰り上げ返済の方法です。

例えば、35年間のローンを組んでいても、繰り上げ返済をすることでこれよりも早く返済できるのです。

期間短縮型は、繰り上げ返済したとしても毎月の返済額は変わりません。

ただし、返済額軽減型の返済方法と比較してトータルの返済額は少なくできるメリットがあります。

期間短縮型の繰り上げ返済に向いている人

期間短縮型の繰り上げ返済に向いている人は、完済時の年齢が高くなってしまう人です。

定年後までローン返済が続くのは避けたいもの。

40歳前後で35年ローンを組んでしまうと、退職金を当てにするか、繰り上げ返済をするかしないと返済が苦しくなります。

この他には収入がある程度安定していて毎月の返済が負担を感じていない人には、期間短縮型の繰り上げ返済がおすすめです。

銀行の繰り上げ返済手数料

メガバンクをはじめ大手銀行は、ネットでの一部返済は手数料無料としています。

1、メガバンクの場合

みずほ銀行、三菱UFJ銀行、三井住友銀行はインターネットバンキングでの一部繰り上げ返済は手数料無料です。

窓口での返済は16,200円から32,400円の手数料が発生します。

以前は返済額によって手数料の額が変動するシステムとしていた銀行もありました。

ここ1年ほどでネットバンキングの手数料無料、窓口も一律の手数料に変更となっています。

2、ネット銀行の場合

住信SBIネット銀行、イオン銀行などのネット銀行でも住宅ローンは扱っています。

一部返済の繰り上げ返済手数料はいずれの銀行も無料です。

ネット銀行はこうした金利や手数料が安いのがセールスポイントなので納得の調査結果になりました。

3、ネットでの繰り上げ返済手数料は無料が多い

このように大手銀行やネット銀行では一部繰り上げ返済の場合は手数料無料の場合が増えてきました。

昔に比べて手続きが簡単になり、わずかな操作で繰り上げ返済ができるようにもなったのです。

マンション売却時の繰り上げ返済

全額繰り上げ返済を以下の3点にまとめました。

メガバンクの全額返済は手数料に幅がある
ネット銀行でも全額繰り上げ返済は有料
銀行の本音は

それぞれ解説します。

1、メガバンクの全額返済は手数料に幅がある

三菱UFJ銀行はインターネットの手続きで16,200円、電話は21,600円、窓口では32,400円の手数料がかかります。

みずほ銀行はネットバンキングなら無料、電話や窓口では32,400円かかります。

三井住友銀行はインターネットの手続きでは5,400円、窓口での手続きでは21,600円の手数料が必要です。

このように、メガバンクでは多少の差はあるものの、全額返済には手数料が必要になります。

2、ネット銀行でも全額繰り上げ返済は有料

手数料が安いとされるネット銀行でも全額繰り上げ返済には手数料が発生します。

イオン銀行ではネットバンキング、店舗での手続きとも54,000円かかります。

住信SBIネット銀行は変動金利適用の場合は手数料無料です。

固定金利適用の場合は32,400円必要です。

3、銀行の本音は

こうしてみてみると、全額繰り上げ返済の場合は、多くの銀行で1万円単位の手数料が発生することがわかります。

利用者からみると支払う利息を減らすことができる繰り上げ返済。

一方の銀行側からみると、取れるはずの利息が取れなくなってしまうのです。

銀行としては、できれば繰り上げ返済をせず、長く借りて利息を払ってほしいのが本音です。

これはアパートなどの収益物件の場合、繰り上げ返済を認めていない銀行があることからもわかります。

ですが、利用者からみるとやはり便利な繰り上げ返済。

制度がある以上、利用しない手はありません。

繰り上げ返済で知っていると便利なこと

繰り上げ返済でお得な情報を3点あげました。

抵当権の抹消手続きは自分でも可能
全額返済はしないほうがよい？
繰り上げ返済で保証料が戻ってくる！

それぞれ解説します。

1、抵当権の抹消手続きは自分でも可能

住宅ローンを借りると、マンションに抵当権がつけられます。これは銀行がマンションを担保に取るためです。

住宅ローンを返済すると抵当権の必要はなくなります。

一般的にはここで抵当権の抹消手続きが行われます。

ですが、この抵当権の抹消手続き、銀行が積極的にしてくれるわけではありません。

マンションの所有者側が銀行に協力を頼んで抹消手続きを行うのです。

銀行側からすると、そのマンションに抵当権がついていることはもはや関係ないこと。

抵当権を外したければ自分でどうぞ、というスタンスです。

この抵当権の抹消手続きは、正しくは抹消登記といいます。抹消登記は自分で行うことも可能です。

本来、登記は司法書士に依頼して行うもの。ですが、手続きは所有権の移転登記と比べると簡単なものです。

自分でやることで司法書士の報酬分の数万円は節約することができます。

法務局には登記の相談窓口もあり、ここで相談しながら手続きをすることもできます。

2、全額返済はしないほうがよい？

全額繰り上げ返済の手数料を節約するためには全額返済はせずにわずかでも残債を残しておくのがおすすめです。

これはマンションを売却する際には全額返済になるのでやりにくい方法になります。

全額繰り上げ返済の手数料は1万円から3万円程度かかるのです。

残債を残しておけばこれらの手数料は不要になります。

耳を揃えてすっきり返済するのも気持ちのいいものです。

全額返済を否定するものではありませんが、手数料を考慮すると、全額返済しないのも一案になります。

3、繰り上げ返済で保証料が戻ってくる！

繰り上げ返済すると、住宅ローンを申し込んだときに支払った保証料の一部が返還されることがあります。

これは主に保証料を一括して払い込んでいる場合です。

保証料を返還する際にも手数料がかかるものの、返還される保証料から引かれて戻ってきます。

あらためて保証料返還の手数料を支払う必要はありません。

繰り上げ返済の注意点

繰り上げ返済の注意点は以下の3点です。

とにかく早く返済すること
教育資金まで返済費用にしないこと
住宅ローン控除を受けられなくなる可能性も

思わぬ落とし穴に落ちないように気を付けましょう。

1、とにかく早く返済すること

繰り上げ返済の鉄則はできるだけ早めに繰り上げ返済を行うことです。

住宅ローンでは、多くの人が元利均等返済を選んでいます。

この場合、早めに繰り上げ返済を行った方が利息を大幅に減らすことができ、返済する総額では有利になるからです。

もし可能であれば、早い段階から繰り上げ返済をしていきましょう。

2、教育資金まで返済費用にしないこと

教育資金をはじめ、いずれ必要になる資金までも繰り上げ返済として返済してしまうことは注意が必要です。

急な入院などで不意に現金が必要になる場合もあります。

こうした資金は残しておきましょう。

理想としては、予定外の支出のために200万円、それに教育資金として子ども一人当たり100万円程度残しておきましょう。

これだけあれば安心ですが、ここまでは難しくてもすぐに使えるお金はある程度用意しておくべきです。

繰り上げ返済をしたがために手元に現金がなくなり、お金を借りることになっては本末転倒になってしまいます。

3、住宅ローン控除を受けられなくなる可能性も

繰り上げ返済は早めに行うことが鉄則です。

ですが、住宅ローン控除を考慮するとあまりに早い返済は注意が必要になります。

住宅ローン控除は10年間控除を受ける権利があります。

住宅ローンの残額が減少してしまうと、住宅ローン控除を満額受けることができなくなる場合があるのです。

この制度はせっかく国が用意してくれたものなので、満額の控除を受けたいものです。

まとめ

マンションを売却する場合、住宅ローンが残っていれば売却代金で全額繰り上げ返済を行います。

全額繰り上げ返済は多くの銀行で数万円の手数料が必要です。

その一方で、一部繰り上げ返済をネットで行う場合には、手数料はかかりません。

期間短縮型と返済額軽減方にはそれぞれメリットとデメリットがありました。

住宅ローンは大きな金額を長期間借りるものです。住宅ローンのメリットや落とし穴を踏まえて適切な方法を選択しましょう。