住宅ローンが残っているマンションを売る3つの方法

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夢のマイホームを手に入れたとき、誰もが計画的にローンを組み、将来設計を立ててきたと思います。

しかし、人生は何が起こるか分からないもので、ローンが残るマンションを売らなければいけない事情に追われることもあります。

「マンションを売りたいけど、ローンがあると売れないのでは？」と不安になってはいませんか？

結論から先にいうと、ローンが残っている場合でもマンションを売却することは可能です。

ローン残債があるマンションを売るためには、どこに相談しどのような手続きをとればいいのか知識を頭に入れていきましょう。

そこで、今回は住宅ローンが残っていてもマンションを売る方法をすべてお伝えします。

1、ローンが残っている家は売れるのか

ローンが残っているマンションを売るためには、売却時にローンを清算なければいけません。

ローンが残っているマンションには、金融機関から抵当権という返済しきれなかったときのための担保が設定されています。

返済が滞り債権者である金融機関によって抵当権が実行されると、マンションをローン残債の返済に充てなければいけません。

もしも、抵当権がついたままのマンションを強引に売却できたとしても、いつ抵当権が実行されてマンションが売却されるかわからないような物件に誰も住みたいとは思いません。

抵当権はローンを完済すること、もしくは抵当権抹消手続きをとることで外すことができます。

つまり、マンションを売るためには、この抵当権を外さなければいけません。

抵当権を外すために、どのようにマンションのローン残債を返済していくかを考えていきましょう。

それでは、ローンを清算させる方法3つを紹介していきます。

2、ローンが残っているマンションを売る方法3つ

ローンが残っているマンションを売るためには、「売却金で完済させる」「ローンを組み替える」「任意売却」という3つの方法があります。

いずれも、現在残っているローンを清算する方法ですが、それぞれに条件と注意点があるため、そのような手段を選ぶかを見極めていきましょう。

マンションを売却する理由が新居の買い替え目的であれば、売却金での完済やローンを組み替える方法が適していますが、今のローンの支払いが苦しいということであれば任意売却がおすすめです。

このようにマンションを売りたい理由によって、売却方法を選んでいく必要があります。

新しい生活を後悔しないでスタートさせるためにも、それぞれの詳しい方法と注意点をみていきましょう。

1.マンションの売却金でローンを完済させる

ひとつ目は、マンション売却時にローン残債を完済させる方法です。

売却金でローンを清算することは、他の方法に比べると今後のリスクが一番少ない手段になります。

具体的には、手持ちの貯金を返済に回したり、マンションの売却金を返済に充てたり、または親戚や知人から資金を調達するなどして、ローンを完済させていく方法です。

マンションの売却金で完済させるためには、できるだけ高く確実にマンションを売却させることを考えていくことがポイントになります。

生活に余裕があり貯金を崩しても完済できる人は何の問題もありませんが、マンションの売却金で返済を考える場合は売却前に査定で見積もりをとり、確実な返済シミュレーションを立てていきましょう。

2.新居購入と同時にローンを組み替える

ふたつ目は、さらにローンを組む方法です。マンションを売ったお金や手持ちの貯金を切り崩しても返済できそうにない場合には、新たにローンを組むことも検討してみましょう。

ローン残債がある状態で活用できるローンは、買い替えローン（または住み替えローン）があります。

買い替えローンとは、「売却金で返済しきれない残債」を「新居の購入費」に上乗せするローンです。

金融機関によって一定の条件を満たす必要がありますが、マンションを売却し次の住居を購入する予定があるときは、買い替えローンを組める場合があります。

当たり前のことですが、ローンを上乗せると返済期間が延びたり借入金が増えたりすることになるため、将来的に支払いが苦しくならないよう慎重に計画していくことが大切です。

3.任意売却

最後のマンション売却方法としては、任意売却という方法があります。

任意売却は、ローンの支払いが苦しくなったときに、お金を借りている金融機関と相談し、現在住んでいるマンションを売却する手段になります。

この任意売却は、一般の売却手段と同じく不動産業者などの業者にマンションの売却を依頼します。

一般の売却と大きく異なる点は、債権者が主体となって売却をすすめていくという点です。

債権者とはローンを組んでいる金融機関などを指します。

一般的に、住宅ローンの支払いが困難な人、または将来的にローンの支払いができそうにない人が任意売却を選択しています。

任意売却を行うには、一定の条件があり「ローン滞納が3回以上あること」「連帯保証人または共同名義者の同意」が必要です。

3、マンションを売却していく3ステップ

続いて、ローンが残っているマンションを売却している手順を紹介していきます。

上記でマンションを売却する方法を3つ紹介しましたが、どの手段もほとんど同じ流れで売却手続きを進めていくことになるでしょう。

まずは、マンションがどの程度で売却できるのか査定をして、相場を確認してください。

次に不動産会社などに売却を依頼しマンションを売り出していきます。

買い手が見つかったら、マンションを売り出して売却金をローンに充てます。

その後、完済ができたら抵当権抹消手続きを行うという流れになります。

それでは、各手続きはどこで行いどのような書類が必要になるのか、ひとつずつ確認していきましょう。

1、査定して見積もりを出す

まずはマンションの相場を確認するために、不動産会社に査定を依頼しましょう。

一般的に査定は無料で不動産会社に依頼することが可能です。

不動産会社によって査定額に変動があるため、できたら2～3社に査定を依頼し、平均額はいくらなのかを知っておきましょう。

査定には、マンションの所在地や間取り、築年数などから見積もりを出す机上査定と、実際に不動産会社の担当者がマンションを訪問し立地や物件の状態を確認する訪問査定の2つの方法があります。

机上査定の場合に書類は必要ありませんが、訪問査定時にはリフォーム歴を確認する書類が必要になることがあります。

また、査定後には不動産会社から査定書が送付されるので、価格とその根拠をしっかりと確認することが大切です。

ただし、査定額は売り出し価格とは異なるため、あくまで参考程度として考えていきましょう。

2、マンションを売り出す

査定額に納得できたら、不動産会社に媒介を依頼し、マンションを売りに出します。

媒介とはマンションの売却手続きや売却活動を不動産会社に依頼する契約となります。

媒介契約を結ぶ際には、印鑑証明や登記事項証明書、住民票などが必要となるため、事前に準備しておきましょう。

媒介契約を結んだらいよいよ売り出し価格を決めていきます。

売り出し価格は相場だけでなく、売り手の希望価格も考慮された金額となるのが一般的です。

しかし、最終的には買い手が値下げ交渉をしてくるため、さらに価格が変動していくことになります。

最終的に売却できる価格は査定額から変動があるものと考え、余裕をもったローン返済計画を立てていくことが大切です。

3、完済できたら抵当権を外す

マンションの売却金でローンが完済できた場合には、抵当権を外す手続きを申請します。

抵当権は黙っていても勝手に外れないため、法務局に抵当権を抹消する申請が必要です。

これを抵当権抹消手続きと言います。一般的には、ローンを完済した後、債権者である金融機関から「抵当権を抹消するか」と聞かれることがあります。

このように抵当権を抹消させるためには、金融機関から送付される抵当権解除証明書、抵当権設定契約証書、登記事項証明書などを持参し、法務局で手続きを行います。

金融機関から送付されてくる書類の中には有効期限が3カ月以内のものがありますので、早めに申請しておきましょう。

もし忙しい場合は、抵当権抹消手続きを司法書士に依頼することも可能です。

4、ローンを清算するためにマンションを貸した方がお得なのか

これまで、ローンが残っているマンションを売却する方法を紹介してきました。

しかし、売却を考える人の中には「賃貸に出すとローンの支払いが楽になるのではないか」と考える場合も多いようです。

マンションを売却してしまえばそこで終わりですが、賃貸に出すと不動産収益が産まれます。

確かに、マンションを賃貸に出し家賃収入が入ってくればローンの返済に充てることもできますが、必ず入居希望者が現れるとは限りません。

このようにマンションを貸すということに関してもメリットばかりがあるわけではないのです。

そこで、マンションのローンを清算するために賃貸に出すことのメリットとデメリットについても詳しく紹介していきます。

マンションを貸すことのメリット

マンションを貸すことの最大のメリットは、何といっても家賃収入が入ってくることです。

家賃収入が入れば、ローンの支払いに充てることもできますし、生活費の足しにすることもできます。

ファミリータイプのマンションの場合、長く住んでもらえる可能性もあり、入居者がいる間は大家として家賃収入で生活していくこともできます。

また、賃貸に出しても所有権をそのまま手元に置けるため、いつか同じ部屋に住みたくなった場合に戻ってくることも可能です。

一時的に賃貸に出し、余裕が出てきたらマンションに戻って暮らすという計画も立てられます。

マンションを貸すことのデメリット

一方で、マンションを貸すことのデメリットは、家賃収入が入居者の存在に左右されるという点です。

不動産投資は入居者があってはじめてプラスになります。

逆に言えば、入居者がいないと家賃収入を充てにすることはできません。

少子高齢化のため人口が減少しつつある日本では、空室率が増加傾向にあります。

一般的に、賃貸は4年間隔で入居者の入れ替わりがあるとされています。

退去したあとすぐに入居していけばいいのですが、空室期間が長引けば長引くほどローンの支払いも厳しくなってしまいます。

さらに、マンションに劣化があった場合、修繕費用を出すことも考えていかなければいけません。

このように賃貸に出すということは、メリットもあればデメリットもあります。よく考えた上で、売却するか賃貸に出すかを決めていきましょう。

まとめ

ローンが残っているマンションを売るためには、残債を完済させることを考えなければいけません。

一番リスクが少ない方法としては、マンションを売ったお金や貯金を使いローンを完済する方法です。

マンションを売却してもローンを支払い切れないときには、新居の購入と同時にローンを上乗せして借り買い替えローンという方法もあります。

また、ローンの支払いが厳しいときは、金融機関に売却手続きを相談する任意売却という手段もあります。

このようにローンを支払い、家を売却する方法はいくつかあるため、目的に合った売却方法を選んでいきましょう。