【徹底解説】マンションを売る時に確定申告が必要なケースとその方法

確定申告とは、1年間の所得の中から納める税金を計算して納税することです。

納税額は個人の状況によって異なるため、毎年計算し直す必要があります。

マンションを売却した場合は、マンションを売った次の年の2～3月あたりに申告する必要があります。

申告後に納税額が確定し、税務署に納税するという仕組みです。

しかし、売却状況によっては税金が安くなる場合や税金を支払わなくてもいい場合があります。

無駄な出費を抑えるよう、税金のことをしっかり学んでいきましょう。

そこで、マンションを売る時に確定申告が必要なケースとその方法を徹底解説していきます。

1、マンション売却時に必要なケースと税金の種類

マンションを売却したときにかかる税金は、譲渡所得税です。

確定申告時に譲渡所得税の計算をして納税額を申告し納税する義務があります。

譲渡所得税とは、「不動産を売却して儲けが出た分」にかかる税金です。

税金の支払いが遅れたり支払わなかったりした場合、督促状が届くうえ、ペナルティとして罰則型税金を支払わなければいけません。

これだけ聞くと、「税金って怖い」というイメージがついてしまいますが、税金は抜け道があるのです。

ある一定の条件を満たすと税金が安くなる「控除」や、税金を支払う必要のない「免除」という制度があります。

この控除と免除は税務署で自動的に計算してくれるわけではなく、自分で計算し申告しなければいけません。

つまり自分自身で税金の知識を身につけ、税金を安くさせるような手続きをとる必要があります。

このような控除と免除制度を上手に使えるように、譲渡所得税と相続税について順番にみていきましょう。

1、譲渡所得税

まずは譲渡所得税から紹介していきます。

上記でも簡単に述べたように、譲渡所得税は、不動産を売却したときにかかる税金です。

譲渡とは譲り渡すという意味で、売買も譲渡のひとつです。

例えば、マンションを5,000万円で買い6,000万円で売却した場合、差額の1,000万円の部分に税金がかかります。

実際には譲渡費用として仲介手数料や印紙税、建物解体費用なども譲渡費用として差し引くため、単純な例として参考にしてください。

譲渡所得税の計算式は以下のようになります。

「譲渡価格-（取得費+譲渡費用）＝譲渡所得金額」

「譲渡所得金額×税率＝納税額」

それでは、仮に5,000万円で買ったマンションが4,000万円でしか売れなかった場合はどうなるのでしょうか。

売却金が購入金を下回った場合、譲渡所得税は免除になります。

さらに、売却したマンションがオフィスではなく居住用であった場合は、税金が安くなります。

これらの控除制度については、下記で詳しく紹介していますので、参考にしてみてください。

2、居住用財産の軽減税率（560/300）

居住用財産の軽減税率とは、長く住んでいたマンションを売却した場合に税金が安くなるという控除制度です。

マンションを長く大切に使っていた人へのごほうびとイメージするとわかりやすいと思います。

では「長く住む」とはどれくらいの期間のことをいうのでしょうか。

長期の基準は、売却した年の1月1日の時点で、5年以上住んでいたかどうかで計算していきます。

マンションに5年以上住んでいた人は、税率が15％とります。

つまり上記で紹介した「譲渡所得金額×税率＝納税額」にあてはめると、5,000万円で買ったマンションが6,000万円で売れた場合、差額の1,000万円に15％をかけるため、納税額は150万円になるという計算です。

これだけ聞くと、安いのか高いのかわかりにくいですよね。

では、5年未満で売却した場合をみていきましょう。

5年未満でマンションを売却した場合は、税率が30％になるため、300万円を納税しなければいけません。

つまり、5年以上住めば税金が半分になるのです。

さらに、10年以上長く住んでいた場合、税率はもっと安くなり10％になります。

計算すると、10年以上住んでいた場合には納税額は100万円です。

こうして計算してみると、長く住めば住むほど税金がやすくなることがおわかりいただけたと思います。

これらの制度を「居住用財産の長期譲渡所得の軽減税率」と言います。

ちなみに、マンションを売却した金額の差額分である譲渡所得金額が6,000万円を超えた場合は、税率は15％のままですので、ご注意ください。

3、マイホームの場合の3,000万円の特別控除の特例

さらに控除制度はもっとあります。

生活用として住んでいた居住用のマンションを売却した場合は、譲渡所得税から3,000万円が控除されます。

上記の例をそのまま使用すると、5,000万円で買ったマンションが6,000万円で売れた場合、差額は1,000万円になります。

この差額から3,000万円をひくと、-2,000万円になるため、税金はなくなります。

一般的なマンションを売却した場合、ほとんどがこの制度によって税金負担が軽くなります。

この控除制度を「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除」と言います。

ちなみに、この控除制度は、家族間の売買や家族経営の法人、過去2年以内に同制度を受けている場合は適用となりません。

4、買い換えた場合の特例

控除制度はもうひとつあります。

居住用のマンションを売り、また別に住む家を購入した場合は、無税となります。

例えば、マンションを売り、そこから戸建を購入した場合には、この譲渡所得税はかかりません。

この制度を「特定居住用財産の買い替え特例」と言います。

しかし、特定居住用財産の買い替え特例にはいくつか条件がありますので、適用となるかどうか確認していきましょう。

この買換え特例を受けるためには、売却予定のマンションに住んでいた期間が10年以上であること、10年間は所有者であったということ、売却金が1億円以下であったということが条件です。

そして、買い換えた新しい物件が、土地面積500平方メートル以下の家屋面積50平方メートル以上であることも条件になります。

たくさん条件がでてきて混乱すると思いますが、金持ちの高級すぎる家には控除制度が適用にならない、と考えるとイメージしやすくなります。

参考にしてみてください。

2、マンションの売却後に必要な確定申告の方法

ここからは確定申告の方法を紹介していきます。確定申告が必要な人は所得があった人です。

例えば、夫がマンションを売却して利益を得た場合、配偶者はマンション売却金の確定申告をする必要はありません。

マンションを売却した場合、上記の控除制度が適用になるかということも含め税務署に申告する必要があります。

申告は申告期限日までに必要書類を提出し、税務署に提出します。

それでは、どんな書類が必要になりいつまでに提出しなければいけないのか、そして申告しなくてもいい場合について紹介していきます。

1、確定申告に必要書類

確定申告時には申告書とマンション売却を証明する書類が必要になります。

書類が足りなくなり、何度も税務署へ足を運ばなくてもいいよう、事前に揃えていきましょう。

・申請書用紙

マンションを売却した場合、申請書Bという用紙に記入します。

他に申請書Aというものがありますが、こちらには不動産に関する項目が記載されていないので、申請書Bを使用しましょう。

一般的に売却後には税務署から書類が送付されてきます。

もし紛失したり、送付がなかったりした場合には、申請書を国税庁のホームページからダウンロードもできますし、税務署でもらうこともできます。

・売却契約書

マンション売却を証明する売買契約書が必要です。

コピーでも構いません。

もし紛失してしまった場合には、売却を依頼した不動産業者に問い合わせてみましょう。

・戸籍や登記事項証明書

戸籍は区または市役所で入手できます。

そして、登記事項証明書は法務局で入手します。

これらの書類は、控除制度を使うために必要になります。

コピーでも大丈夫です。

2、申告期間はいつまですればいいのか

確定申告は指定された期間内までに行わなければいけません。

申告期間は、マンションを売却した次の年の2月16日～3月15日までになります。

その年度末までに行うと覚えて置いてください。

申告後に納税する必要があった場合の支払い期限日も、同じ2月16日～3月15日までです。

申告後にそのまま税務署で直接支払うこともできますが、口座振替や金融機関またはコンビニで後払いすることも可能です。

後払いの場合は、4月後半までに期限が延長されます。

ちなみに、支払い期限日まで納税できなかった場合は、年1.7％の利子がつきますので、注意しましょう。

3、不要な場合はしなくてもいいのか

確定申告は、税金をいくら払う義務があるかどうかを自分で報告しにいくという行為です。

これを怠ると、罰則金を支払わなければいけません。

基本的にサラリーマンは申告の必要がありませんが、「給与所得が2,000万円以上を超える人」「給与所得の他に20万円以上の収入がある人」「親族経営で給与以外に賃料や設備料を受け取った人」などは確定申告が必要になります。

このように個人の状況に応じて様々なため、心配なときは一度税務署に問い合わせてみましょう。

4、譲渡損失

マンションを売却した場合に、いくつかの控除制度を適用させると、納税の負担額が減ります。

しかし、これらの控除制度を使用しても赤字になってしまう場合があります。

マンションを売却してもまだローンが残ってしまうこともあり、このようにマンションを売却しても得をせず、損をしてしまうことを「損失分」と言います。

この損失分は、マンションを売却した次の年から3年間控除制度を使い続けることが可能です。

この制度を「繰越控除」または「マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」と言います。

居住用のマンションを売却しても手元にローンが残り、逆に損をしてしまったと感じる場合には、この繰越控除を使用できます。

まとめ

マンションを売却したときには譲渡所得税がかかります。

この譲渡所得税には、「居住用財産の長期譲渡所得の軽減税率」「居住用財産の長期譲渡所得の軽減税率」「特定居住用財産の買い替え特例」など税金が安くなる特例があるため、申告漏れがないようにしましょう。

確定申告を怠り、納税すべき税金を払い忘れるとペナルティとして罰則金を支払うことになるので、注意が必要です。

控除により確定申告するような税金がない場合でも、申告だけは必要なケースもあります。

納税が必要なケースは個人によって異なるため、確定申告の時期が近付いたら、納税義務があるかどうか確認することをおすすめします。

このように税金には控除や免除制度があるため、損をしないためにも税金を理解していきましょう。