必ず知っておきたい!マンションを売る際の仲介手数料

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必ず知っておきたい!マンションを売る際の仲介手数料

マンションを売却する費用の中には、必ず不動産会社に支払う仲介手数料が存在します。

その仲介手数料はいくらかかってしまうのか、気になる人も多いのではないでしょうか？

今回の記事では仲介手数料がいくらかかるのかと、仲介手数料はなぜ必要なのかまで詳しく説明しています。

これからマンションを売却する人は是非参考にしてみてください。

1、マンションを売る際にかかる仲介手数料

マンションの売却を不動産会社に依頼して、マンションが無事成約した場合は、仲介業務の報酬として、仲介手数料が必要になります。

よく「売り買い価格の3%」が必要と言われるのですが、少し訂正があります。正確には3%×60000円(税別)なので、

・3.15%×6万3000円

となります。

以前は税別表記で良かったのですが、消費税法の改定によって、内税も表示が義務になっています。

実はこの仲介手数料と言うのは、宅地建物取引業法で定められていて、詳しくは下記の表の通りとなります。

この計算式に当てはめて、例えば2000万円のマンションを売却した場合

・200万円以下の部分…200万円×5.25%=10万5000円

・200万円超400万円以下の部分…200万円×4.2%=8万4000円

・400万円超の部分…1600万円×3.15%＝50万円4000円

仲介手数料は、合計69万3000円となります。

しかしこの計算式にすると、仲介手数料の計算が複雑になるため、400万円を超える物件の仲介手数料は、3.15%＋6万3000円と言う簡易計算式になっているのです。

この計算式で同じ2000万円の物件を売却する場合の、手数料はいくらになるのでしょうか？

・2000万円×3.15%＋6万3000円＝69万3000円

となり、同じ仲介手数料になります。

この計算式は、マンションの価格が400万円以下のものには適用されません。

そして3.15%×6万3000円と言う仲介手数料は不動産会社が受け取ることができる上限の計算式となります。

なのでこれ以下の手数料の不動産会社もあるのです。しかしほとんどの場合が満額である、3.15%×6万3000円が適用されるので、この計算式が多くの人に認知されています。

▼仲介手数料一覧表

2、仲介手数料の中に含まれる主な業務3つ

不動産会社に仲介をお願いすると、買いたい人と売りたい人をマッチングしてくれます。

売りたい家を査定してもらって、契約を結んだら、不動産会社が売却活動を始めます。

不動産会社は自社のホームページやチラシに物件を掲載したり、レインズに登録したりを代行してくれるのです。

また独自のネットワークを使って売買を成約させるために活動をしていきます。

物件を探している人が、現れれば内覧の予定を入れてもらえたり、物件の説明や案内を行ってくれるのです。

つまり、購入希望者への売り込みの多くを不動産会社が行ってくれます。

各項目に分けて不動産会社がしてくれる業務内容について確認していきましょう。

1、集客

店頭看板や、チラシなどでの集客を行ってくれます。

不動産会社によっては、表に大々的に出ないネットワークもありますので、DMなどを使用しての集客も行ってくれるのです。

その他の業務ももちろん大事なのですが、集客は一番大事なところであり、それがなければ他の業務へは進むことが出来ません。

ただ何となく店頭やチラシに掲載するだけで、集客が全然出来ていない不動産会社もあります。

そして、マンションを売るのであれば、マンションの売買に強い不動産会社を選ぶことが、大事です。

2、契約書や書類の作成

無事に買主・売主が条件に合意したら契約に移るのですが、この際には、売買契約書の作成と重要事項説明書の作成が必要です。

これらを個人で、フォーマットなしの状態から作成するのは、かなり難しいので、仲介業者は必ず必要だと言うことが言えます。

3、内覧や物件の案内

内覧はマンションを売却する上で、見込み客に物件を見せて説明する重要な、ポイントとなるのです。

売却する物件に住んだまま、内覧をする場合は、売主も一緒に内覧に参加する必要があります。

しかし売主がすでに退去している場合は、不動産会社がその物件に案内して、説明と交渉をするため、不動産会社選びは、重要です。

3、注意すべきポイント!不動産会社の手数料の仕組み

不動産売却には、個人から個人への売却だけでなく、個人から業者に売るケースもあります。

その場合でも不動産会社は仲介手数料を受け取ることが出来るのです。

例えばA社が担当する売主の物件を売りに出して、B社が担当する買主がマンションを購入した場合は、A社とB社は各3.15%づつ手数料を受けとることが出来ます。

次に個人から業者に、売却するケースを見てみましょう。

このケースは売値が高い、もしくは、需要が少ない物件でなかなか売却が完了しない場合に適用されます。

売主は不動産会社Aにマンションの売却仲介を依頼。そして不動産買取会社Cを連れてきて、希望の売値より下の金額で、下取りをします。

この時点で不動産会社Aは6.3%の仲介手数料を受け取ることが可能となるので、通常の倍です。

さらに下取りした物件を売却する際に、不動産買取会社C→不動産会社Aが受けた場合は、仲介手数料を4倍貰うことが出来ます。

結局のところ不動産会社Aは、仲介手数料で利益を得て、買取会社Cは利益を上乗せて再販します。

この流れで損をするのは、物件を安売りした売主だけとなるのです。

下取りに出した場合は、こう言ったカラクリがあることを知って置く必要があります。

そして少しでも高く売却したいので、手数料は上限かかったとしても、信頼出来る不動産会社を探す必要があるのです。

4、仲介手数料支払いのタイミング

不動産会社が報酬を受け取るタイミングは、基本的にマンションの売却が完了してからとなります。

それまでどれだけの広告費がかかったとしても、売れない限りは仲介手数料を取られることはありません。

中には契約時に、半分の手数料を支払い、売却完了後のもう半分を支払うケースもあります。

基本的に完全成果報酬なので、支払いのタイミングに関しては契約を結ぶ前に、不動産会社に確認しておきましょう。

1、仲介を解約する場合でも仲介手数料は発生する？

契約が成立しなければ、仲介手数料が発生しないことは、上記で説明しました。

では途中で解約する場合はと言うと、場合によっては解約の手数料を支払う必要があります。

例えば手付けを買主が入れた状態で、契約を解除したいと申し出た場合です。

この場合買主は契約時に支払った手付金をそのまま渡す事で、契約を解除する「手付解除」をしなくてはなりません。

この場合は、一度契約が成立しているため、仲介業者の仲介手数料請求が認められています。

なので、仲介手数料を支払わなければなりません。

また買主のローン審査がもし通らなかったケースでは、仲介手数料の支払う必要が無くなります。

5、仲介手数料を半額や0にしている不動産会社もある

不動産会社の中には仲介手数料を無料にしている会社もあります。

不動産会社にとっての収入源はほとんどこの仲介手数料だけなのにも関わらず、無料や割引しているのには訳があるのです。

1、手数料の形態が両手であるか片手であるか

仲介する不動産会社が1社の場合を「両手取引」

仲介する会社が2社の場合は「片手取引」

と言います。両手取引の場合、不動産会社は買主と売主から、手数料を受け取ることが出来ます。

2000万円のマンションで計算した場合は、単純計算で69万3000円×2となるのです。

この場合例えば売主の仲介手数料を少し割引したとしても、買主から貰うことが可能となります。

極端な話、売主の方を0にして買主からだけ受け取るケースが「仲介手数料無料」に当たるのです。

2、仲介手数料以外の名目での請求

仲介手数料無料と言っておきながら、「広告費」などのその他の名目で結果的に請求されるケースも存在します。

仲介手数料無料と書いてある不動産業者であっても、契約の前になぜ無料なのか、ほかにかかる費用はないのかを確認しておきましょう。

まとめ

仲介手数料は、多くの場合が上限である3.15%×6万3000円かかります。

しかし仲介手数料上限を知って無理に値切ったり、割引を強要したりしてしまうと、逆効果になってしまうことがあるのです。

ほとんどの場合が仲介手数料を多少値引きするよりも、より高く売る努力をして貰う方が、結果として自分の手元に入るお金も多くなります。

信頼出来る不動産会社を見つけて、より高値で売れるように努力しましょう。