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マンションの購入を検討しているときは、事前に相場を知っておくことで賢く買うことができます。
特に中古マンションなどは定価というものがありません。不動産相場によって価格が決められているからです。
では、不動産相場とは、どんな情報を基に決められているのでしょうか？
実際に不動産業者が使っている不動産ポータルサイトやデータベースをご紹介します。
また、不動産業者が行っている査定方法を知れば、リアルな不動産価格を自分で計算することができるようになるでしょう。
1、マンションの不動産相場を調べるならこのサイト！
具体的にどんなwebサイトを見てマンションの販売価格を比較すればいいのでしょうか。情報量が膨大にあるポータルサイトや、過去の不動産取引のデータベースを扱うサイトをご紹介します。
1、中古マンションポータルサイト
中古マンション情報を仕入れるなら、大手のwebサイトからチェックしていくのが最も効率的でしょう。
テレビのCMでもよく目にするポータルサイト。
売却に出ている不動産物件をリアルタイムで見ることができ、細かく条件検索ができます。
エリア別で簡単に検索できるので、効率よく物件を探していけるでしょう。
エリアや築年数、間取りといった条件が近い物件だけをピックアップすることで、素早くマンション価格の比較が行えます。
こちらもat homeと同様、大手の不動産ポータルサイト。
細かく条件検索ができるのはもちろん、パノラマ画像がある物件を特集していたりと、見ていて楽しいサイトです。
こちらは、一都三県と、名古屋・関西に特化した不動産情報サイト。
野村不動産アーバンネットが運営しています。
物件情報はもちろん、独自に調査した住宅価格動向の報告書や、中古マンション最新トレンドのレポートなどが閲覧でき、リアルな数字を用いたデータベースが充実。
さらに、「マンションデータPlus」という、マンションに特化した専用サイトも併設しています。
全国の不動産情報を扱うポータルサイト。
物件の詳細ページから住宅ローンの返済シミュレーションを行えるので、マンション購入に向けてより具体的に比較検討することができます。
2、不動産相場を自力で調査してみよう！過去の取引データベースを利用して相場を調べる方法
不動産データベースは、過去に不動産売買がなされた取引データが集積されており、実際の取引事例などを見ることができます。
不動産の取引データベースといえば、このレインズでしょう。
国土交通省大臣指定の不動産流通機構が運営と管理を行っているサイト。
過去の取引実績を基に、築年数や用途地域別で、1平方メートルあたりの単価を見ることができます。
実際に取引されてきたエリアや築年数の取引価格をチェックすることで、より具体的な物件相場を比較していけるでしょう。
マンション、住宅、土地の価格相場、家賃相場などが簡単にチェックできるサイト。
国土交通省の過去10年間のデータが集積され、合計210万件の不動産取引情報を基に、細かくエリアを絞って平均価格を見ることができます。
サイトのデザインや作りこみも今風で見やすく、実際に取引されたリアルな平均相場を知るときに丁度良いでしょう。
マンションの売買仲介と賃貸物件紹介に特化したサイト。
こちらも過去に取引されたデータを基に、エリアごとの物件相場や、坪単価などを知ることができます。
また、マップ表示をすれば、物件の位置情報から価格帯を調べることもでき、参考査定価格や、売買履歴件数などのデータも閲覧可能。
ポータルサイトとデータベースの両方を兼ね備えたハイブリットなサイトと言えるでしょう。
国土交通省が運営・管理しているデータベースのサイト。
不動産取引情報と、地価公示のデータを検索して閲覧できます。
実際に売買された取引価格を見ることができるので、エリアの不動産相場としてかなり参考になるでしょう。
資産評価システム研究センターが運営しているサイト。
固定資産税路線価、相続税路線価、地価公示価格、都道府県地価調査価格などを地図形式で確認することができます。
不動産のデータベースサイト。不動産の市況レポートでは、不動産の価格推移や、「中古マンション価格天気図」などを見ることができます。
これは、中古マンションの価格動向がお天気マークで表現されており、天気図のように一目で価格の上下がわかる仕組み。
他のサイトにはない独特の表現で価格の動向が確認できます。
マンション購入の相場を調べるには、2つのやり方がある
一般的に不動産の価格を知る際には、不動産情報誌やインターネットで検索をする場合がほとんどでしょう。
スマートフォンの普及により、インターネットを使って気軽に検索することが当たり前の時代になってきました。
webサイトで不動産相場を調べるには、2つの方法があります。
- 中古マンションのポータルサイト
- 過去の不動産取引のデータベースを利用する
1の不動産ポータルサイトは、大手のwebサイトが多く存在しており、膨大な不動産情報が集められています。
その不動産ポータルサイトを使い、マンションや戸建といったカテゴリーの中から検索していきましょう。
たとえば区分マンションで調べたいときは、新築・中古、築年数など細かい条件を指定して販売価格を徹底的に比較。
スマートフォン用のアプリを使えば、検索したマンション情報を簡単に誰かに共有できるのも魅力ですね。
2の不動産取引のデータベースから情報を得て、相場を把握していくことが可能です。
特に実際の不動産業者が行う売却物件の査定では、取引事例比較法がよく使われています。
取引事例比較法とは、対象物件があるエリアの中で過去に取引された事例を基に査定をする方法。
たとえば、過去に対象物件と条件がよく似た不動産取引の事例を探し、「2年前に同エリア、同条件の物件が1,500万円で売れていたから、この物件も1,500万円くらいかな」というような査定方法です。
他には、路線価マップやその他のデータベースを基に、細かく実勢価格を見て売却価格を計算します。
2、マンションの相場に影響するポイントは4つ
ハウスメーカーランキング2021〜住宅メーカーの坪単価や評判と宅建士が教える選び方
区分所有マンションなど不動産の中古相場は、様々な条件によって販売価格が異なります。
不動産物件が売却に出されるときの査定価格も、これらの条件となるポイントを押さえて評価されていることがほとんど。
さらに、公示地価や路線価による土地価格を考慮し、過去の取引事例などと比較をする査定方法がとられています。
では、4つのポイントを具体的に見ていきましょう。
- 立地条件
- 築年数
- 専有面積の広さ
- 管理状態
それぞれ物件が存在するエリアや建物の築年数、大きさ、管理状態によって不動産価格の評価が違ってきます。
1、 立地条件（住みたい場所）
まずは立地条件。
不動産価値は、その物件がある場所によって大きく異なります。
- 市街地にある
- 人気エリアにある
- 駅が近い
場所によって土地の価格が違うため、区分マンションなどの売買相場もかなり変動します。
特に人気のエリアや駅から近い物件は需要が集中するため、販売価格も高くなりがち。
賃貸物件などの家賃相場も高めに設定されている場合が多いでしょう。
市街地にある
土地の価格は、公示地価、路線価、固定資産税評価額などを基に評価されます。
同じ場所の土地であっても、それぞれの価格が異なるからです。
たとえば、公示地価であれば都市計画区域内の標準地を選び、調査地点から1平方メートルあたりの土地の価格を評価しています。
都市計画区域とは、都市計画法により土地利用の規制をかけ、機能的で効率の良い街づくりを目的として指定された区域のこと。
乱開発によって住民の生活が脅かされないようにするため、市街化区域や市街化調整区域といった区域区分に分けられています。
市街化区域は、いわゆる市街地のこと。街の発展を目的とした区域なので、土地価格は他の区域に比べると高めに評価されている場合がほとんどでしょう。
人気エリアにある
中古のマンションや戸建など、中古不動産には定価というものがありません。
そのため、過去に周辺のエリアで取引された事例から比較をして売買価格が決定されます。
そのエリアが人気であるほど需要が高まるため、不動産相場も高めになってくるでしょう。
駅が近い
単身ビジネスマンや子供がいるファミリー層にとっては、駅から近い居住エリアはとても人気。
特に駅から徒歩10分圏内だと、より需要が高まるため、不動産売買も高めに取引されていることがほとんどです。
2、 築年数
マンションや戸建の場合は、建物の築年数も考慮して価格が決定されます。
建物は、経年による劣化や、風雨などで必然的に損傷していくからです。
そのため、資産価値としても減少していくのは避けられません。
不動産の売買相場も、この築年数によって取引価格は下がっていってしまいます。
また、建物には法定耐用年数というものが定められており、減価償却のための算定基準として用いられます。
たとえばSRC（鉄骨鉄筋コンクリート造）であれば法定耐用年数は47年です。
3、専有面積の広さ
区分マンションの広さによっても不動産相場は異なります。
一般的なファミリー層向けの区分マンションであれば、間取3LDKで専有面積は70平方メートル前後。この専有面積の数値が、販売価格を決める指標となることもあります。
4、 管理状態
前述の通り、建物は経年劣化や風雨によって損傷していきます。
こうした損傷はどうしても避けることができません。
建物の美観や設備を維持していくための管理状態によっても不動産相場は変動します。
3、中古不動産には定価がない
新築の戸建やマンションは、建築費用によって販売価格が決まります。
しかし、中古の不動産には定価というものが存在しません。
では、どうやって中古不動産の価格を決めているのでしょうか？
1、中古不動産の査定価格はこうして決まる
中古不動産を査定するときの方法は3つ。
不動産業者が実際に中古物件を査定する際にも、これらの手法がとられています。
- 収益還元法
- 原価法
- 取引事例比較法
収益還元法は、不動産を賃貸物件として運用した場合に、そこから得られる家賃収入を基に不動産の価値を割り出す方法。
投資用などの収益物件を評価する場合に使われています。
原価法とは、対象となる中古不動産の再調達価格がいくらになるのかを計算し、現在の築年数などを考慮して価格を割り出す方法。
また、リフォームなどを行っている場合は、リフォームによって資産価値が上がった分も査定に盛り込みます。
再調達価格とは、再度同じ物件を購入した場合や、再建築した場合の費用です。
この原価法に加えてよく使われるのが取引事例比較法。
不動産の査定をする際には、主にこの手法がよくとられています。
取引事例比較法とは、対象の不動産物件があるエリア内で、過去に実際に取引されたデータを集めて分析し最終的な価格を決める方法。
不動産のポータルサイトや、国土交通省が発表しているデータベースを基に情報を収集して相場を分析します。
4、自力で調べられるようになる！不動産相場の基礎知識
不動産の取引に関するちょっとした基礎知識があれば、自分でも不動産相場を具体的に調べることができます。
この基礎知識を身につけておけば、これからのマンション購入や、売却の際にも大いに役立つでしょう。
不動産業者が物件の売却査定をするときも、ほぼ同様のやり方で相場を調べています。
まずは土地の価格を基に、物件があるエリアの不動産相場を調べていきましょう。
1、公示地価
土地の取引価格は、公示地価によって一定の指標が出されています。
公示地価は、国土交通省が毎年1回公示しており、地価公示法に基づいて全国の標準地を選んで土地を評価。
公示地価は代表となる標準地にしか価格がつけられていないため、実際の不動産査定では、路線価を参考にする場合がほとんどでしょう。
2、路線価
路線価は、市街地の道路に面した宅地の1平方メートル当たりの価格のこと。
国税庁のwebサイトで路線価が公表されており、土地取引の指標となっている公示地価の80%を目安に算出されています。
また、国税庁のwebサイトでは「路線価図」が閲覧可能です。
実際の不動産取引でも、この路線価を参考にしている場合がほとんど。
路線価の見かたを知っておくことで、不動産相場を計算することができます。
下のURLから実際に路線価図を確認してみてください。
参考サイト⇒国税庁 路線価図
（画像参照⇒国税庁路線価図より）
上の画像は、平成30年の時点の東京都練馬区大泉町の路線価図を抜粋してみました。
道路の部分に数字が書かれていますね。
これは1平方メートルあたりの路線価を表しています。
たとえば、赤い丸で囲んでいる「180D」は、18万円という意味。これを基に、建物価格を計算することができます。
計算式は下の通り。
建物価格＝再調達価格×（耐用年数－経過年数）÷耐用年数
再調達価格とは、前述の通り、建物を新築または購入するために取得した金額です。
国土交通省が建物の標準的な建築単価を公表しているので、これを使うと簡単に計算できます。
平成27年の建築着工統計調査を基にしたデータを見ると、木造は1平方メートルあたりの建築単価が16万5,400円。
この単価に実際の延べ床面積をかけると再調達価格を割り出せます。
たとえば、築年数が10年経過した中古戸建の場合で計算してみましょう。延べ床面積は100平方メートルです。
再調達価格1,654万円×（耐用年数22年－経過年数10年）÷耐用年数22年＝建物価格902万1,818円
このように、中古住宅の場合は国税庁や国土交通省などで公表されている指標を基に、現在の建物価格を計算することができます。
ここから付加的な価値（角地の場合）などを追加することで、より具体的な相場を試算することができるでしょう。
参考サイト⇒国税庁・再調達価格
3、固定資産税評価額
固定資産税評価額とは、固定資産税の課税標準となる、土地・建物の評価額のこと。市町村長が決定しており、固定資産税評価基準に沿って調査されています。
3年に1度の改定なので、その間に変動している実勢地価とは乖離があるため注意が必要です。
固定資産税評価額は、公示地価の7割とされているので、公示地価に0.7を掛けることで算出することができます。
5、マンションを購入することでのメリットとデメリットとは
マンションや戸建などの不動産を購入したら、いったいどんなメリットがあるのでしょうか？
不動産は大きな買い物です。それに見合ったメリットがなければ、もったいないですよね。
一例として、区分マンションを購入した場合のメリット・デメリットを見ていきましょう。
メリット
不動産を所有していくことでのメリットは3つ。
-
資産としての価値がある
資産形成をしていくうえで、不動産の所有は欠かせません。
たとえば、賃貸マンションに住み続ける場合と、区分マンションを購入した場合とで考えてみましょう。
賃貸マンションを借りている間は、ずっと家賃を支払わなければなりません。
これは他人の所有物だからです。もし毎月8万円の家賃を10年間支払い続けるとしたら、合計でいくらになるでしょうか？
家賃8万円×12ヶ月×10年＝960万円
合計で960万円もの家賃を支払うことになります。
もちろん、それ以降も住み続けるならずっと家賃の支払いは続きます。
20年間借りていると、家賃合計は1,920万円です。
家賃8万円×12ヶ月×20年＝1,920万円
もし、中古の区分マンションを1,200万円で購入した場合はどうでしょうか？
エリアにもよりますが、この価格帯でしたら築20年くらいで、間取りは1LDKから3LDKなど様々な物件が存在します。
住宅ローンの返済額4万円と、マンションの管理費1万円・修繕積立金1万円などを合わせて、毎月6万円の支出だった場合。
ここに20年間住み続けたとします。
毎月の支出6万円×12ヶ月×20年＝1,440万円
20年間での支出は1,440万円ですが、この中の66%は住宅ローンの返済額が占めています。
そもそも住宅ローンの返済は、分割で購入した自分の資産に対する支払金。
家賃と違い、他人の所有物に支払っているのではなく、自分の資産として蓄積されているイメージですね。
20年間住んだあとに売却をして現金に換えることも可能です。
たとえば1,200万円で買った区分マンションが、20年後に900万円で売れた場合。
そのまま900万円の現金が自分の元に返ってきます。
住宅ローンの残債を差し引いても、400万円から500万円くらいの現金が手元に残るでしょう。
家賃払いの場合は、20年後に現金が戻ってくることはありません。
ここが大きく異なる部分と言えますね。
-
自身や家族のための将来的な住居としての価値
区分マンションを購入することで、自分や家族にとっての資産形成に繋がります。
不動産は動かない資産ですので、ずっと住み続けることはもちろん、賃貸物件として運用することも可能でしょう。
住み替えをする際には、売却することで次の住居のための資金を作ることもできます。
-
万が一の保険の代わりとして利用できる
区分マンションを購入するときに住宅ローンを利用する場合は、団体信用生命保険に加入することができます。
団体信用生命保険とは、ローン契約者が万が一死亡してしまったり三大疾病などによって高度障害になってしまった場合に、生命保険の補償金によってローンの残債が全て無くなる仕組みです。
ローン契約者にもしものことがあっても、ローンの残債がチャラになるので、遺された家族に経済的な負担を掛ける心配がありません。
また、区分マンションは自分の持ち物なので家賃の支払いも無く、経済的に安定した余裕が出てくるでしょう。
もちろん、売却することで現金に換えることも可能です。
デメリット
マンションの購入は、良いことばかりではありません。もちろん、デメリットも存在します。
-
ローンを組んでいるという精神的な負担
不動産は高額ですので、現金一括購入をする人はほとんどいません。
たいていの場合は、住宅ローンを組んで分割購入をします。
毎月ローンの返済が発生するので、「借金をしている」という精神的な負担はあるでしょう。
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ある程度の自己資金が必要
もし住宅ローンを利用する場合は、事前に頭金を用意しておくことを求められます。
自己資金がほぼ無い状態でローンを申込むことは可能ですが、購入価格の1割程度の自己資金を用意しておくことで、ローンの審査にも好影響を与えるでしょう。
-
もし転勤になっても、すぐに現金化できない
たとえば転勤などで引っ越しを余儀なくされる場合は、せっかく購入した区分マンションを出ていかなければなりません。
もちろん売却することはできます。しかし、すぐに現金に換わるわけではありません。
買主が決まったとしても、実際に売却金が入金されるまでは1ヶ月から2ヶ月程度は掛かるでしょう。
6、年収から逆算するマンション購入額
住宅の購入を考えているとき、自分の年収だといくらの物件が買えるのか気になりませんか？
不動産を購入するときは住宅ローンを利用する方がほとんどでしょう。
住宅ローンを扱う金融機関では、返済負担率というもので、その人の年収でいくらまでならローンが組めるのかを判断します。
返済負担率とは、「年収に対するローンの年間返済額の割合」のこと。
ほとんどの金融機関がこの返済負担率を審査の中に導入しており、およそ30%から40%くらいに設定されています。
年収によって返済負担率が異なるので、銀行などの窓口で訊いてみてくださいね。
もし年収400万円のサラリーマンが2,000万円の区分マンションを購入する場合。
住宅ローンの借入が1,800万円で、金利1%、返済期間30年で組むとしましょう。
ローン年間返済額69万4,740円÷年収400万円×100＝17.3%
返済負担率は17.3%なので、ある程度の余裕があることがわかります。
年収によって返済負担率は変動しますが、一般的には、できるだけ返済負担率は20%以内のほうが審査が通りやすいと言われています。
購入を検討している物件があるときは、自分の年収から返済負担率を計算してみてください。
この返済負担率を計算することで、いくらまでならローンの借入が可能なのか明確になってくるでしょう。
不動産査定でマンション価格の相場を知ろう
もし、あなたがすでに区分マンションなどの不動産を所有している場合は、プロの不動産業者に査定をしてもらうことで具体的な価格を知ることができます。
また、自分でも査定された価格の根拠を理解しておくことで、失敗のない不動産売買が行えるでしょう。
まとめ
マンションの購入を検討しているなら、まずは相場を知っておく必要があります。
目当てのマンションがあるエリアで同条件の物件が過去にいくらで取引されていたのか、土地の価格から計算して建物の価値はどれくらいなのか、といった根拠を自分で調べることでより具体的な価格が見えてくるでしょう。
不動産業者が行う売却査定は、路線価を調べたり、取引事例の情報を集めて価格を決定します。
不動産のポータルサイトやデータベースを利用すれば、簡単に現在と過去の取引価格を知ることが可能に。
相場の分析力を身に着けておけば、購入したい物件の比較に大いに役立つでしょう。
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