不動産投資の短期転売と長期保有の運用するポイントと注意点

「不動産投資で短期転売する方法が知りたい」「長期保有は管理が面倒なのでは？」と、不動産投資で収益を得るために、どんな手段を選べばいいのかお悩みではありませんか？

投資額が大きい不動産では、投資をはじめる前にしっかりとした知識を入れておかなければいけません。

不動産投資では、主に短期転売と長期保有という2つの運用方法に分かれますが、できるだけリスクを抑えながら利益を得ていくためには、不動産投資の運用方法について深く理解する必要があります。

そこで今回は、不動産投資で短期転売すべき物件と長期保有すべき物件の違いについて解説していきます。

短期転売と長期保有の違いを知っておこう

はじめに、短期転売と長期保有の違いについてみていきましょう。不動産投資では、購入した物件を転売し利益を得る短期転売と、投資物件を長期的に保有し運用していく長期転売の2つの方法があります。

短期転売は、大きな利益を得られる反面、銀行で融資を断られることや、税金上の対策としてデメリットが多い投資方法になります。

一方で、長期保有は利益が少ないものの、銀行から融資を受けやすく、また税金対策としておすすめです。

どちらの運用方法を選択するかは、投資家の考え方や資産額によって異なるため、自分に合ったやり方を選択していきましょう。

2つの運用方法を深く理解して不動産収益を確実なものにするために、短期転売と長期保有のポイントと注意点について詳しく紹介します。

短期転売の歴史と特徴

「不動産を購入して賃貸業を営むよりは、早めに転売して収益を得たい」もしくは「土地が高騰する可能性があるので、この機会に短期転売したい」とお考えではないでしょうか。

短期転売をよく知るために、短期転売の背景について紹介していきます。

不動産を購入し、価値が高騰したころに売却する短期転売は、不動産バブルを引き起こし、現在では不動産価値が高騰してしまい転売は容易ではなくなりました。

短期間所有した後に売却する短期転売は、不動産の高騰を招く恐れがあるとされ、1990年代に総量規制という不動産融資を抑制するための規制がかかりました。

2年度にはこの政策が解除されたものの、さらなる不動産価格の高騰を招く結果となったのです。

現在、短期転売はリスクが高く、個人投資家には敷居が高いものとされています。

短期転売の運用ポイント

規制がかかっているのなら、個人が短期転売で儲けられないのか、と言われるとそうとは限りません。

2016年に、ダウンタウンの松本人志さんが、土地の転売で8億円以上の利益を出したという話は、記憶に新しいのではないでしょうか。

数年前に買った土地を最近売った。。。
週刊新潮の記者が来てフラッシュをバンバン焚かれ、いくらで売れたんですか！ひつこく聞かれた。
そんな個人情報を？記事にするの？どうした？新潮。

— 松本人志 (@matsu_bouzu) 2016年6月13日

松本人志さんは都内のＬ字型の土地を購入した後、数年間保有しました。

その後、角地を購入し2つの土地を合筆することで、土地の価値を引き上げた後に売却して利益を得たのです。

松本人志さんの短期売却の事例で学ぶべきポイントは、「土地の購入後に不動産価値を高めてから転売した」「売却を待つ間は、駐車場経営をして利益を得ていた」という2点です。

一見、使いにくいような形状の土地でも周辺の土地を購入することができれば、不動産の価値は上昇する場合もあります。

また、保有期間は固定資産税がかかるため、その間に駐車場経営で収益をあげていたことも、短期転売の成功のポイントです。

このように、短期転売を成功させるためには、不動産市場の動向を先読みする必要があります。

大型商業施設や地区開発などの市場調査を行い、どこの土地を購入すればいいのかをリサーチしてみましょう。

短期転売の注意点

一方で、短期転売の注意点もあります。短期転売は長期保有に比べると、固定資産税や不動産取得税、譲渡所得税がかかります。

また、運用方針によっては、宅建業の免許を取得しなければいけません。

不動産を取得したときにかかる税金は、所有者に納税義務がある固定資産税と、不動産を取得したときに支払う不動産取得税、さらには不動産を売却した利益分にかかる譲渡所得税などがあります。

短期間で不動産を大量に購入すると、これらの税金を一気に負担することになるので、注意が必要です。

また、反復継続して不動産の購入と売却を行う場合、宅建業という免許が必要になります。

個人で賃貸業を行うことに関しては免許不要ですが、転売を何度も続けると免許を取得しなければいけないため、注意しましょう。

長期保有の特徴

「税金対策のため、賃貸経営をしたい」「家賃収入を得たい」という場合は、不動産を長期保有する投資方法がおすすめです。

購入した土地を貸したり、賃貸物件などを建てたりして家賃収入を得る方法があります。

長期保有は短期転売に比べてリスクが少ないため、安定した不動産投資を行えます。

長期保有では購入した不動産をそのまま資産として運用を続けるか、出口戦略として数年保有した後に売却をするか計画を立てていきましょう。

それでは、収益をあげるために、長期保有の運用のポイントと注意点を紹介します。

長期保有の運用ポイント

不動産を長期保有するための運用のポイントは、どのように運用を続けるかです。

アパートやマンションなど建物ごとを購入するか、建物を建てずに平置きの駐車場を経営するなど、土地を運用していくという方法があります。

長期保有の期間の目安は、5年もしくは10年以上です。

後述しますが、不動産は5年以上保有すると譲渡所得税が安くなり、10年経過するとさらに安くなるというメリットがあります。

また、長期保有は長期的な融資を受けやすいため、手持ちの資金がなくても投資を始めやすいメリットがあります。

家賃収入で住宅ローンを返済していくことも可能なため、初心者の投資家におすすめの投資方法といえるでしょう。

長期保有の注意点

一方で、長期保有で注意すべき点は、賃貸業を運用するコストがかかるという点です。

賃貸業の運営には、管理会社への管理手数料や建物や設備の修繕費などがかかります。

また、安定した投資が行えるとは言っても、利用者や入居付けがうまくいかなければ、収入を得ることが難しくなるかもしれません。

また、不動産市場の下落と同時に賃料を値下げしなければならない可能性も考慮した計画を立てておきましょう。

投資するなら絶対に押さえておきたい税金のこと

ここまで、短期転売と長期保有の特徴を紹介してきましたが、ここからは不動産投資において絶対に押さえておきたい税金のことを紹介します。

赤字経営にならないためにも、納税額がどのくらいになるのか税金の知識を入れておきましょう。

不動産投資でかかる税金には、固定資産税や不動産取得税などがありますが、まずは短期転売や長期保有に深く関係し納税額の変動が大きい所得税から紹介したいと思います。

不動産を売ったときにかかる譲渡所得税

所得税は個人の所得に応じて納税額が決まる国税です。

不動産における所得税は、譲渡所得と言い、以下のような計算式となります。

；譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)

譲渡所得の金額は、次のように計算します。

収入金額は、通常土地や建物を売ったことによって買主から受け取る金銭の額です。

しかし、土地建物を現物出資して株式を受け取った場合のように、金銭以外の物や権利で受け取った場合にはその物や権利の時価が収入金額となります。

収入金額 – (取得費＋譲渡費用) – 特別控除額＝課税譲渡所得金額

(1) 長期譲渡所得

課税長期譲渡所得金額×15％

(2) 短期譲渡所得

課税短期譲渡所得金額×30％

引用　譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)｜国税庁；

譲渡所得とは、譲渡つまり売却したことによって得た所得に課せられる税金です。

短期転売でも長期保有でも、不動産を売ったときに課税義務が生じます。

譲渡所得で注意したいことは、売却した不動産の保有期間によって税率が変動するという点です。

どのように変動するのかを詳しく解説しますので、参考にしてみてください。

長期譲渡所得

上記の計算式で紹介したように、不動産を購入してから売却するまでの期間が5年以上となる場合の税率は15％です。

短期譲渡所得と比較してみてわかるように、長期間不動産を保有していた方が、納税額が安くなります。

さらに、投資ではなく居住用の不動産の所有期間が10年を超えるとさらに税率は安くなり、税率が15％に軽減される仕組みです。

さらに、上記の計算式で算出した譲渡所得金額が6,000万円以内の居住用の不動産の場合には、さらに税率が下がり10％となります。

短期譲渡所得

一方で、不動産を購入してから売却するまでの期間が5年以内の場合の税率は30％です。

長期譲渡所得と比較すると税額が2倍となっています。

長期に比べると短期譲渡所得の税率がどうして高いのでしょうか。

それは土地ころがし、いわゆる短期転売による土地の高騰を防ぐためです。

短期転売が繰り返されてしまうと、金儲けのためだけに不動産の取引が行われてしまい、本当にその土地を必要としている人が購入できないという事態になってしまいます。

5年以下という短期間で不動産を売却する際には、税額が高くなるので、納税額に注意しながら不動産を取得していきましょう。

住民税

不動産所得がある場合は、家賃収入に住民税がかかります。

給与所得と分けて計算する必要があるため、忘れずに申告しましょう。

住民税は、毎年1日1日の時点で住んでいる場所に納税する税金です。

住民税には、市町村から納付書が届く普通徴収と、事業者が支払う特別徴収があります。

所得税額は、個人の課税所得金額によって税率が代わります。

住民税を求める計算式は、以下のようになります。

所得税額=所得金額×税率-所得控除

所得控除とは、収入に応じてある一定の金額が控除される制度です。

控除の種類はたくさんあり、誰でも受けられる基礎控除や配偶者控除、保険料など、納税者の状況に応じて税金が安くなるシステムになります。

不動産を所有しているとかかる固定資産税

不動産の税金と言えば、まずは固定資産税を思い浮かべる人が多いのではないでしょうか。

固定資産税とは、毎年1月1日の時点で不動産を所有している人に課せられる税金です。

固定資産税は市町村に納める税金で、固定資産課税台帳に記載されている登録価格を基準に算出していきます。

登録価格は、固定資産評価員という市町村の職員が、固定資産を調査した後、市町村長が価格を決めていく仕組みです。

また、この固定資産評価額は、3年に1度評価が変わるため、毎年同じ額だと思い込まずに納税する際は金額を確認しておきましょう。

不動産を購入したときにかかる不動産取得税

不動産取得税とは、不動産を購入した人が支払わなければいけない税金です。

購入した不動産の登録価格に税額4％をかけた金額が納税額となります。

不動産取得税を算出する際に注意したい点は、購入費に4％をかけるわけではなく、先述した固定資産課税台帳の登録価格に4％をかけて算出しなければならないという点です。

ちなみに、住宅を購入した場合の税率は、3％と少しだけ安くなります。

税金の計算で注意したい点は、売買した不動産の種類によって納税額に変動があるといことです。

登録価格は同じでも、土地だけの売買なのか、それとも居住用の建物なのかによって、納税額が異なるという点だけ、頭に入れておきましょう。

まとめ

不動産投資では、短期転売するか長期保有するかによって、投資不動産を運用していくポイントが異なります。

短期転売を運用するポイントは、不動産市場の動向を先読みする必要があり、長期保有の場合は何を賃貸に出すのか計画的に投資をしていきましょう。

また、短期転売の場合は、銀行の融資が受けにくかったり、譲渡取得税の税率が倍になったりするという点に注意しましょう。

長期保有の注意点としては、家賃収入に変動があることも考慮した賃貸経営を続けなければいけないということです。

不動産を売買すると、譲渡所得税や固定資産税、不動産取得税などの納税義務が課せられます。

不動産投資を計画する際は、納税額がいくらになるのかも計算していかなければいけません。

短期転売も長期保有も、計画的に投資を行うことが大切です。

計画を立てるときは、投資に関する知識を学び、リスクを抑えた運営をしていきましょう。