マンションを高く売りたい人は必ず抑えておきたい3つの心構え

マンションを高く売りたい!

そう考えるのは当然のことです。この記事ではマンションを高く売る人だけが知っている、3つの心構えを中心にマンションを高く売るためのポイントが、記載されています。

これからマンションを売りたい、もしくは売ろうかなと考えている方は参考にしてください。

1、マンションは買うより売る方が難しい

まず一番最初に分かっておいてもらいたいのが、マンションは買うより、売る方が格段に難しいと言うことです。

買い手は「これ以上の価格の物件であれば買わない」と言うように、物件の価格が自分の予算よりもオーバーしている場合は、買わない選択が出来ます。

しかし売り手になるとそうは行きません。なぜなら自分が購入した金額があり、プラスにはならないことは分かっていても、マイナスを増やしたくないからです。

購入当時は3000万円で購入していて、今売りに出すために査定すると1500万円になった場合、1500万円のマイナスとなります。

マンションのローンを完済している場合ならまだ良いですが、あと住宅ローンが2000万円残っている場合だと差し引いて500万円のマイナスとなるのです。

マイナスを出さないためには、2000万円と仲介手数料や諸経費を支払えるだけの金額、約100~200万円をプラスした合計2100万円〜2200万円で売らなければなりません。

しかしこの金額は売りたい価格であることに加えて、実際にはいつまでに売りたいというような時間の制約もあります。

こうなってくると、高値で売ることはますます難しくなるのです。

2、マンションを売る時に売主は何をするのか？

実際にマンションを売るとなると、不動産会社が全て売却に関わることをやってくれると思っている方も多いと思いますが、そんなことはありません。

不動産会社は買いたい人と売りたい人を繋げる仲介であり、実際に売る判断をするのは売主の役目となります。

また内覧時に売主が立会いをする場合は、買主の質問に答えたりすることも必要になるのです。

しかし時間がない場合やすぐに売りたい場合は、買主を探して売るのではなく、不動産会社に直接買い取ってもらうことも出来ます。

この場合は買主とのやりとりなどはなく、あくまで不動産会社との契約となりますので、キャンセルされるようなこともありません。

売却の価格は仲介をしてもらって、買主を探す方法より2~3割少なくなりますが、急いでいる方はこんな方法もあることを覚えておいてください。

3、マンションを高く売るための6つの心構え

誰だってマンションを高く売りたいのは当然ですが、何も考えずに普通に売り出すだけでは、高く売れるものも売れなくなってしまいます。

マンションを高く売るために必要な3つの心構えを紹介しますので、参考にしてください。

1、マンションを売るための目標を明確にして逆算する

自分が今住んでいるマンションを何の理由もなく、売る人はまずいないと思います。

その背景には、「新築のマンションに引っ越す」「マンションでは狭くなってきたので、一軒家を購入することにした」などマンションを売りに出す理由があるのです。

マンションを売りに出す理由を明確にして、目標を立てることがマンションを高く売るために必要になってきます。

ゴールのピンを立てなければ、目的地までどのように行けば良いのかが分かりません。

これはマンションの売却でも同じで、ゴール(売りたい時期、金額)があれば、そこからどのように売っていくかを逆算をして、販売していくことが可能となります。

例えば7ヶ月後に転勤が決まっているのであれば、6ヶ月以内に買い手を見つけて残りの1ヶ月で引き渡しのために、荷物の整理などをするのが望ましい形です。

これが分かれば後6ヶ月しかない訳なので、今すぐに動き出さなくてはなりません。

売りたい理由と期間が明確になれば、次はそこから売るための戦略を考えていきます。

6ヶ月あるのなら、最初の2ヶ月を高値で出して、真ん中の2ヶ月を市場相場、最後の2ヶ月を売れる金額にするなどのプランを立てることが出来ます。

市場価格1500万円のマンションなら以下の通りです。

高値(1~2ヶ月)	市場価格(3~4ヶ月)	売れる金額(4~6ヶ月)
1700万円	1500万円	1200万円

目標を立てるなんて、当たり前のことだと思うかもしれませんが、そんな当たり前のことを明確に出来る人は多くありません。

マンションを高く売りたければ、目標を明確にして逆算して計算していきましょう。

2、不動産屋選びで結果が変わる

不動産屋はマンションを売却する上で重要です。

売れるまでの期間が長ければ数年、早くても数ヶ月は一緒にマンションを売却するためのパートナーとなります。

なので契約の内容や、マンション売却について分からないことがあれば、親身に相談をしてくれる会社でないといけません。

売れなければ価格を下げなくてはならないこともあるでしょう。

その場合には双方が納得出来る値下げでないと、後で後悔をしてしまうことになるのです。

この納得出来ると言うのは重要で、多くの売主より不動産会社に勤めている人の方が、それらに関しての知識があります。

知識があることを良いことに、一方的に弾圧するような態度でマンションの売却を進められては、売主としては不満が出ます。頼りないのも困りものです。

例えば値下げをする時も、マンションが売れなくて困っている時も、納得して売却を進めていくために、売主が納得出来る根拠と適正な価格を出せる不動産屋を選びましょう。

ではどのようにして、良い不動産を見極めるかと言うと以下の項目がポイントになります。

3、マンションの売買が得意な不動産屋を探す

一括りに不動産会社と言えど、賃貸住宅の取り扱いが得意な不動産会社もあれば、戸建ての取り扱いが得意なところもあります。

この他にも「商業利用物件」や「倉庫物件」など様々な分野があり、気にしないと分かりませんが、不動産会社によって得意とする分野は異なるのです。

例えば賃貸を得意としている不動産会社に、マンションの売買の相談をしても、免許は同じなので、向こうは引き受けることが出来ます。

普段は賃貸ばかりの業務なのに、専門ではないマンションの売買を引き受けて、良い結果が出ないと言ったことも当然ながらありえるのです。

マンションを売りたいのであればマンションの売買が得意そうな不動産会社を探してお願いするのが、得策となります。

しかし「マンション売却専門」と言うような看板を掲げて営業している不動産会社は少なく、そう見つかるものではありません。

ならどうすればいいかと言うと、マンション売買の取り扱いが得意そうな会社を探します。

チラシがあれば、それを見て物件の種類を確認します。

賃貸物件が明らかに多かったり、貸し倉庫がチラシに多く記載されている不動産会はまず候補から外しましょう。

マンション売り、もしくは買取しますと言う記載がされている不動産会社に絞っていきます。

次に店頭に掲載されてある物件情報を確認します。

店頭は歩行者の目にも止まる一番目立つ部分なので、そこに記載されている物件たちがその不動産会社の一番の売りです。

チラシ同様にマンションの記載がどれくらいの割合なのか確認しましょう。

これらの方法でどの分野が得意な不動産会社かを大まかに見極めて、目星をつけることが出来ます。

4、不動産屋は数社選ぶ

実際にマンションの売却に携わるのは、その会社ではなく、担当の人になります。

どれだけ大きくて知名度がある不動産会社でも、担当の人が適当だったり、親身になってくれなければ、マンションを高く売ることは出来ません。

なので、マンションの売買が得意そうな不動産会社でまず振るいにかけて、その後で良い担当者の人を見つけるためにも、複数の不動産会社をピックアップする必要があります。

5、電話で見きわめる

家から出ずに、不動産会社の様子を知る方法として、電話をする方法があります。

電話を実際にかけて見て、どんな対応をするかで、見きわめることが出来ることもあるのです。

まずどのように電話に出るのか確認します。

「お電話ありがとうございます。〇〇不動産〇〇です」と普通な電話の対応が返ってきた場合は、そのまま話を続けましょう。

「〇〇フェア開催中の〇〇不動産です」このように電話に出た場合は、候補から外してしまって問題ありません。

電話の最初で自社の告知をすることが、モノを売ることに繋がると思っているのであれば、マーケティングの観点が分かっていないからです。

実際に言われた方は違和感が残る場合もあります。

そんな会社がマンションを高値で上手に売却出来ると思いますか？

マンション売却に関して悩みを相談したいのに、逆に宣伝をいきなりされると、かける側は時間も通話料もかかってしまうので、相手のことを親身に考えられないとも取れます。

6、売れない理由を把握する

長期間全然売れていないものが、ほったらかしで売れることは可能性として低く、全然売れない場合には、なぜ売れないのか理由を把握しなくてはなりません。

この理由を突き止める作業も不動産会社と一緒につきとめていくことになるため、上記で説明した不動産会社選びも関係してくるのです。

売れないパターンとしては「内覧がある場合」「内覧がない場合」の2パターンがあります。

内覧があったのに購入されない場合は、なぜ購入されなかったのか、必ず不動産会社に原因を聞いて見ましょう。そこから改善を繰り返すことが重要となります。

内覧がない場合で、問い合わせも全くない場合はそもそも需要が少ないことが多いです。

この場合は価格を大幅に下げる他に選択肢がなくなっていくので、他のパターンと比べても深刻な問題となります。

まとめ

・マンションを売るための目標を明確にして逆算する

・マンションの売買が得意な不動産会社を探す

・不動産会社の担当者選びは慎重におこなう

・売れない理由を把握して改善をしていく

以上がマンションを高く売るのに重要なポイントとなります。特に不動産会社は売却が終わるまでのパートーナーとなりますので、妥協せずに様々な観点からチェックを入れましょう。これからマンションを売ろうと考えている方は是非参考にしてください。