＜記事の情報は、2022年5月1日時点のものです＞
ハウスメーカーの建売住宅は、販売広告を目にする機会が多いですよね。
思わず興味を惹かれるハウスメーカーの建売住宅は、一般の建売住宅や注文住宅と比較してどのようなメリットがあるのでしょうか。
注文住宅などと比較をしながら、ハウスメーカーの建売住宅を購入する魅力を探っていきましょう。
またここで1つ、本文に入る前に重要な質問をさせてください。
「注文住宅や建売住宅といったマイホームを購入するとき、最優先でしなければいけないことは何かわかりますか？」
土地の調達でしょうか？住宅ローンの設定でしょうか？
もちろんこれらも非常に重要ですが、さらに重要なことがあります。
それが「ハウスメーカーを徹底的に比較検討する」こと。
多くの人が、「知名度が高い」とか、「価格が安い」とかいう理由で比較検討せずにハウスメーカーを決定してしまいますが、実はこれ非常に危険。
特に多いのが、住宅展示場に足を運んだ際に、言葉巧みな営業マンに流されてその場で契約をしてしまうパターン。住宅展示場の住宅モデルはオプションがフル装備されていることが多いため、住宅展示場の家と実際に建てた家のギャップにがっかりする人も多いんです。
これだと、大金を払ったて建てた家が大きな損になってしまいます。
そうならないためにも、事前にハウスメーカーを徹底的に比較検討することが大事になってきます。
しかしながら、「全国に無数にあるハウスメーカーに1つずつ連絡をするわけにもいかないし、そもそもたくさん比較するなんて無理！」と思ってしまう人もいるのではないでしょうか？
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それではここから本文に入っていきますよ。
建売住宅とは？
建売住宅には大きく分けて4つの種類に分類できます。
最もポピュラーなものが、買主が購入する時点で建築済みである住宅ですが、この他の建売住宅と合わせて、それぞれの特徴を簡単に押さえておきましょう。
■一般的な建売住宅
一般的な建売住宅は、建物を購入する時点では既に建物が存在しているので、すぐに入居できるというメリットがあります。
その反面、間仕切りを変更することができないので、理想の間取り物件をいかに発見するかという点に課題があります。
また工事の工程を確認できないので、どれだけきちんと工事をしているかの分からないという不安が残ります。
青田売りの建売住宅
建物が着工前の状態で購入するのが、「青田売りの建売住宅」です。
購入してから工事を開始するので。「建売」をもじって「売り建て」という言い方をすることがあります。
プランは予め決まっていることが多く、2～3種類の中から選択することになります。
工事の工程は確認できますが、完成のイメージが分からないというデメリットがあります。
借地権付き住宅
買主が購入するのは住宅のみで、借地権によって建てられます。
このため購入価格が安くなります。
しかし通常は定期借地権であるため50年を経過したら、更地にして地主に返還することになります。
土地の所有権がないので、担保となるものが建物だけになることから、住宅ローンを融資してくれる条件が厳しくなります。
よく読まれてるおすすめ記事ハウスメーカーランキング2021〜住宅メーカーの坪単価や評判と宅建士が教える選び方
建築条件付き住宅
購入する土地によって予め施工する工務店やハウスメーカーが決定しています。
自由設計の住宅になりますが、着工までの期間が限られているので、プラン決定を急かされてしまいます。
近年増えているのは青田売りの建売住宅
建売住宅の販売方式は4つの方式がありますが、初めから家が建っている「完成物件」と未着工の「青田売り」の2種類に分類することができます。
かつては「完成物件」がほとんどでしたが、近年増えているのは「青田売り」の方です。
「完成物件」は売れ残ったときに、経年によっては大幅な値下げをせざるを得ないという販売側のリスクがあるために、「青田売り」が主流になっています。
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他の選択肢との比較から見る「一般的な建売住宅」のメリット
ハウスメーカーの建売住宅を購入する際に「一般的な建売住宅」を選択するとどのような点でメリットがあるのでしょうか。
他の選択肢と比較しながらみていきましょう。
すぐに入居できる
転勤などで新天地での居住を余儀なくされた場合、ただちに住まいを探さなくてはいけません。
青田売りの建売住宅だと、入居まで約6カ月を要します。
あるいは、自己敷地を購入して、注文住宅を依頼するとなると入居までに、少なくとも1年は覚悟しなくてはいけません。
ひとまず賃貸住宅という選択肢もありますが、この間の家賃負担はかなりの金額になってしまいます。
また子どもの通学区などを考えると、途中で転校という事態は避けたいところです。
そうした状況を勘案すると、すぐに入居できる住宅があるのはとても魅力的です。
ただし青田売りの建売住宅においても、工期が比較的短い鉄骨ユニット工法を選択すれば、スムーズに進んだ場合2カ月くらいで入居できるので、あまりデメリットが感じられないこともあります。
住宅ローンをすぐに融資してもらえる
住宅ローンを融資してもらえる時期は住宅が完成してからになります。
このため青田売りの建売住宅や注文住宅を購入した場合は、住宅が完成するまでの間の土地代や中間払いを「つなぎ融資」で賄う必要があります。
つなぎ融資は金利が高いという側面がありますが、もう一つ大事なのは、つなぎ融資には、団体信用生命保険がついている商品がほとんどないという点です。
購入者に万が一のことがあった場合、つなぎ融資の残債や未払金が、そのまま負債として残ってしまいます。
いわば住宅ローンの本契約を結ぶまでの間は、何の保障もない空白の期間になるのです。
この点一般的な建売住宅だと、最初の段階ですべて住宅ローンから支払うことができるので、資金的にも精神的にもメリットが大きいのです。
販売価格の比較ができる
大手ハウスメーカーの建売住宅は、一団のまとまった団地として販売されます。
このため販売センターなどでパンフレットを入手すると、各戸の購入価格が明らかにされており、価格を比較したうえで選択をすることができます。
隣の建物との関係性が把握できる
隣地が更地のままだと、突然建物が建って自宅が日影になったといったことや隣のベランダからリビングが丸見えになったという事態が発生することがあります。
一般的な建売住宅では、周辺の住宅がすべて建てられた状態で販売されるため、隣地の住宅との関係性が現物で確認できます。
日影の有無の心配がある場合は、冬至(12月20日頃)の前後2週間くらいの時期に現地を確認すると、1年の内で最も日当たりの条件が悪い時期の状況を確認することができます。
地域格差が少ない
一般的な建売住宅の場合、購入価格帯に大きな格差がないことから、所得的にも同レベルの人が暮らすことになります。
極端な経済格差が生じないことから、コミュニケーションがとりやすい地域になります。
外構工事が完成している
一般的な建売住宅の場合、門、門柱、フェンス、植栽などの必要最小限度の外構工事が完成した状態で売りにだされます。
このため追加料金などの思わぬ出費をすることがありません。
青田売りの建売住宅では、外構工事がオプションになることがあり、外構工事を依頼することで想定以上の出費になることがあります。
土地のトラブルがない
大手ハウスメーカーの建売住宅は土地の区画が測量に基づき登記され、現地にしっかり境界標で明示されているので、隣地境界のトラブルになることはありません。
注文住宅で、自己敷地を購入する場合は、隣地境界のリスクがないかを自ら調査する必要があるので、手間と労力を要します。
集会場、ごみステーション、公園などの施設が整っている
大手ハウスメーカーの建売住宅全般にいえることですが、一定規模以上の開発により造成された建売住宅においては、地域のコミュニティの場として、集会場が自治会に無償提供されることがあります。
また区画ごとにごみステーションが設けられていれば、安心して指定の場所にごみを出すことができます。
自己敷地に注文住宅を建てる場合、地域によってごみ出しのルールがまちまちであり、不法投棄や害鳥対策もおざなりなことがあります。
こうした実態は、実際に暮らしてみないと不明な点も多いことから、入居時点でしっかりとしたごみ収集施設が設けられていれば、不要な心配事から解放されます。
また開発の規模によっては、自治体に寄付予定の公園が設けられていることがあります。
道路幅員が6m以上で公道
大手ハウスメーカーが建売住宅の区画を造成する場合、1000平方メートル(都市圏では500平方メートル)以上の開発許可を要する規模のものがほとんどです。
このため前面道路は、開発許可基準である6m以上で、自治体に寄付される公道になります。
売却の目安ができる
ハウスメーカーの建売住宅では、近隣の建物が同じ経過年数で建物のグレードもほぼ同じです。
そのためどこかの家が売りに出した場合、将来自分の家を売る際の価格の目安となります。
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他の選択肢との比較から見る一般的な建売住宅のデメリット
それではハウスメーカーの一般的な建売住宅には、どのようなデメリットがあるのでしょうか。
他の選択肢と比較しながらみていきましょう。
基礎や壁内のチェックができない
一般的な建売住宅のデメリットとして挙げられるのが、基礎や壁内の施工状況が確認できないというものです。
しかしこのデメリットは、工事施工会社の信用度によって事情が大きく異なってきます。
大手ハウスメーカーの工事監理体制は相当しっかりとしており、工事中の様子も画像データできちんと保存されています。
またほとんどの自治体が中間検査として指定機関による壁内の検査を義務付けています。
このため大手ハウスメーカーの建売住宅に関しては、手抜き工事や施工不良のリスクはほぼないと考えても差し支えありません。
間仕切りが変更できない
間仕切りが変更できないという点も一般的な建売住宅のデメリットとして挙げられる項目のひとつです。
しかしこれは建売住宅の宿命であり、たとえ青田売りの建売住宅であっても間仕切りの変更は基本的にできません。
このためハウスメーカーの建売住宅で理想の物件を探そうとすれば、目的のハウスメーカーの物件の中から、立地条件と平面プランが理想どおりの物件を地道に探すしかないのです。
理想の平面プランの住宅に住もうとするのであれば、やはり注文住宅か建物条件付きの住宅を選択するのが最適だといえます。
ただし大手ハウスメーカーの住宅は、国土交通省の認定を受けた認定型式住宅であるため、極端に標準と異なるプランを取り入れることはできません。
このため、たとえ自由設計であったとしても、100％希望が実現するわけではありません。
より理想のプランに近づけたいのであれば、在来木造軸組工法を選択することになります。
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まとめ
ここまでハウスメーカーの建売住宅を購入するメリットを注文住宅などの他の選択肢と比較しながらみてきましたがいかがでしたでしょうか。
ハウスメーカーの建売住宅を購入するにあたっては、いかに理想の間仕切りプランに出会えるかということがポイントになってきます。
居住したいエリアの中から、しっかりと情報を収集して、快適に暮らせる住宅を探し出しましょう。
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