対策必須!マンション売却の大きな弊害になる「囲い込み」とは?!

「不動産業界の事が全くわからないので不安」

「騙されてしまいそうで怖い」

不動産業界には、未だに悪習慣が根付いている会社が存在します。

マンション売却を行う上で、勉強不足の売主はいいカモにされてしまう危険性があるのです。

マンション売却は不動産会社頼みになる部分が多く、売却価格の設定から広告や契約と、多岐にわたります。

何も分からずに不動産会社任せにしてしまうと、カモにされたことすら気づくことが出来ません。

必ず事前に勉強をしてから、マンション売却に動き出す必要があります。

では不動産会社を選ぶ時に、どんなことに気を付ければ良いのでしょうか。

一口に不動産会社と言っても、

  • 賃貸が得意
  • 物件の売買が得意
  • 買取りが得意

など様々な特色があります。

売主が特に気を付けなければならないのが、囲い込みを行う不動産会社です。

囲い込みとは売主の利益を度外視した、著しくモラルを欠いた行為です。

古くからの悪習慣のまま、売り主の利益を損ねるような不動産会社は避けなければなりません。

今回は、

  • 不動産会社の囲い込みとは?影響3つ
  • よくある間違った2つの不動産会社の選び方
  • 信頼できる不動産会社を選ぶ2つのポイント                            
  • あなたができる囲い込みへの対策2つ

の4点を紹介していきます。

正しい知識を身に付けていけば、確実に不動産会社選びの成功確率を上げることが出来ます。

参考にしてマンション売却を成功させましょう。

1、不動産会社の囲い込みとは?影響3つ

囲い込みとは、媒介契約を結んだマンションの情報を漏らさないようにすることです。

情報を囲い込んでしまうので、他の不動産会社はコンタクトが取れません。

不動産会社の昔からの慣習なので、なかなか改善できていないのが現状です。

一体どんな影響をもたらすのか確認していきましょう。

・不動産会社は両手取引が可能になる

・マンション情報の露出が減る

・売却価格を下げることになる可能性大

以上の3つを解説していきます。

1、不動産会社は両手取引が可能になる

両手取引とは不動産会社が売り手と買い手を仲介することで、両者から仲介手数料を取る事です。

単純に2倍儲かるので、自分たちでマンションの購入希望者を見つけるのが一番良いのです。

一つ勘違いがあってはならないのですが、自然な流れで両手取引を行う事は問題ありません。

・たまたま不動産会社が抱えていた顧客が直ぐに購入してくれる

・抱えている顧客に、一生懸命営業を掛けてくれて売却してくれる

等は、問題ないでしょう。

マンションの売主にとってデメリットになってしまうのは次の項目です。

2、マンション情報の露出が減る

囲い込みの上等手段は以下の通りです。

  • 問い合わせがあっても「商談中」などと嘘をついて取り次がない
  • 物件情報に「取引停止中」などのステータスを付ける
  • レインズに登録したあと、すぐに削除する
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以上の行為が行われると、マンション情報の露出が減ってしまいます。

売れるはずのマンションが、囲い込みのせいで売れない可能性が出てきてしまうでしょう。

マンションを売却したい場合は売却金額だけではなく、タイムリミットを気にしている方もいます。

囲い込みはなるべく「早く」「高く」売りたいという売主の願いを無視した行為だと言えるでしょう。

3、売却価格を下げることになる可能性大

マンションの情報を遮断すると、長期間売れなくなる可能性が上がります。

マンションが売れないと、必然的に売却価格を下げざるを得なくなるでしょう。

売却価格を下げたところで、不動産会社にとっては痛手ではありません。

もちろんなるべく高く売却できる方が、仲介手数料も高く取れるという意見もあります。

しかし両手取引で多くの契約を結んだ方が、手間もかからず儲かるのは言うまでもありません。

以上のように囲い込みは売主に取ってデメリットにしかならない、モラルの欠いた行為です。

2、よくある間違った2つの不動産会社の選び方

囲い込みを行わない信頼できる不動産会社を選ぶために、よくある不動産会社選びの間違いを理解しておきましょう。

  1. 大手不動産の情報量が多くて安心
  2. 宅建免許の更新番号が大きい方が安心

以上の2点をみていきます。

1、大手不動産の情報量が多く、安心

不動産会社の情報量や信頼度は、「大手だから」というのはほとんど関係ありません。

レインズという不動産会社が観覧できる大規模ネットワークが誕生したおかげで、大手不動産と小さい不動産会社の情報量の差はほとんどなくなりました。

もちろん「大手だから下手なことは出来ない」という意味では安心できますが、それは法を犯さないという部分でのみです。

マンション売却を成功させるのに、大手だから成功できるということはありません。

ちなみに囲い込みは発見も難しく、「大手だから囲い込みをしていない」という保証はないのです。

2、宅建免許の更新番号が大きい方が安心

宅建免許の更新番号とは、不動産会社が何回宅建免許を更新してきたのかを示す数字です。

「○○県知事(〇)第〇○○○○号」というように事務所やホームぺージ記載されているでしょう。

「県知事」と「第」の間にある()内にある数字が、何回宅建免許を更新したのかを示しています。

昔は3年に1度の更新義務、今現在は5年に1度になっています。

創業して何年の会社なのかを把握するのには便利な数字ですが、創業が長ければ良いというものではないでしょう。

創業したての会社でも良いサービスを行う会社はいくらでもあります。

囲い込みも昔からある慣習ですので、創業が古い会社の方が行われているかもしれません。

どちらにせよ、宅建免許番号が不動産会社を選ぶ決め手にすることはやめましょう。

3、信頼できる不動産会社を選ぶポイント2つ

囲い込みを行われれば、マンションの売り手にはデメリットしかありません。

囲い込みはモラルを欠いた行動です。

決して囲い込みを行うような不動産会社を選ばないようにするためのポイントを押さえておきましょう。

  1. インターネットに物件情報が載っているか?
  2. 電話で社風や雰囲気を確認する

以上の2つである程度は事前に防ぐことが出来るでしょう。

1、インターネットに物件情報が載っているか?

「ホームズ」や「アットホーム」など有名な不動産情報サイトに、物件を登録しているかどうかを確認しましょう。できれば中古物件が多ければ尚良いです。

囲い込みを行う場合は、外部からのコンタクトを拒絶します。

誰もがアクセスできる不動産情報サイトに物件情報を載せている不動産会社は安心でしょう。

2、電話で社風や雰囲気を確認する

査定をお願いする前に電話で社風を確認しましょう。

最初に説明しましたが、マンション売却の成功は不動産会社に頼る部分が大きです。

売主の立場も考えてくれ、良きパートナーとなってくれる不動産会社を選ぶ必要があります。

もちろん実績があり、営業力があるには越したことはありません。

しかし「自分たちさえ儲かれば良い」という考えの不動産会社は、どんなに力があっても売主であるあなたの為に使ってくれる保証はないのです。

電話を行って何を確かめるかというと、質問の返答です。

質問の内容は「○○という場所にある○○平米のマンション、いくらぐらいで売れますか?」

と質問してみましょう。

返答が「○○円くらいですね」という断定的なものであるならば信頼度は低いといえます。

マンションの売却価格は売主個人の事情による部分が大きいので、断定的な価格は出ないはずなのです。

仮に価格を伝えてくれたとしても、「あくまで過去の例からですけど・・・」や「お話を聞いていないのでおおよその価格ですが・・・」と含みを持たせて伝えてくれる不動産会社は信頼できるでしょう。

マンションの売却が初めての方にとって、不動産会社から伝えられる売却価格は印象に残ります。

話を聞いてもいないのに、無責任に価格を伝えてくるのはお客様本位とは言えません。

3、あなたが出来る囲い込みへの対策2つ

囲い込みは、発見して取り締まるのが非常に困難です。

売主ができる事を紹介しますので参考にしてみてください。

  1. レインズを確認する
  2. 一般媒介契約を結ぶ

では見ていきましょう。

1、レインズを確認する

不動産会社が物件を探す際に、最初に確認するのがレインズ。

先ほども説明しましたが、レインズは不動産会社のみが閲覧できる大規模ネットワークです。

基本的には不動産会社以外には閲覧することが出来ないのですが、自分が所有しているマンションの情報だけは確認することが出来ます。

レインズへの登録情報が囲い込まれていると、売れる可能性が下がることは間違いありません。

正常に登録されているかを確認しましょう。

  • 不動産会社からレインズへの登録証明書をもらう
  • 登録証に記載のIDでレインズ変更ログインする
  • 売り出しているマンションが「取引停止中」や「商談中」なっていないかを確認する

不動産会社から何も連絡がないのに「取引停止中」や「商談中」になっている場合は、必ず確認を取りましょう。もし何の理由もない場合は、囲い込みを疑った方が良いでしょう。

2、一般媒介契約を結ぶ

不動産会社と結ぶ契約には3種類があります。

  • 専属専任媒介契約
  • 専任媒介契約
  • 一般媒介契約

以上の中で複数の不動産会社に売却を依頼できるのが一般媒介契約なのです。

一般媒介契約は、不動産会社側からすると嬉しいものではありません。

複数に依頼されれば、どんなに広告費や営業費を使っても水の泡になってしまう可能性があるからです。またレインズへの登録義務もないので注意が必要です。

しかし複数の不動産会社に売却依頼できるので、囲い込みの心配はありません。

信頼できる不動産会社を決められない場合は、一般媒介契約を結びましょう。

まとめ

囲い込みを無くすことは難しいですが、対策することは可能です。

  • 信頼できる不動産会社を選ぶこと
  • 契約方法の選択
  • 契約後のレインズの確認

を行えば囲い込みをされて、マンション売却が失敗してしまう可能性も下げることが出来るでしょう。

「高く」「早く」マンションを売却するために、今回の内容を実践して役立てて頂ければと思います。

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