「一般媒介」と「専任媒介」の違い!マンション売却の際はどちらが良いの？

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マンションを売る際に、不動産と交わす契約のことを媒介契約と言いますが、媒介契約には3つの種類があるのです。

今回の記事では3つの中の2つである「一般媒介契約」「専任媒介契約」の違いと、どちらの契約が契約主にとって良い契約なのかを説明しています。

また「専任媒介解約」と「専属専任媒介契約」はどちらがおすすめであるかも説明していますので、媒介契約のことが一気に分かる記事です。

これから不動産契約される方は、是非参考にしてください。

1、マンションを契約する際の媒介契約とは

マンションの売却には、不動産業者との媒介契約が必要となります。

不動産会社は依頼内容を書面で売主さんに交付する義務があり、その書面に双方が承諾して初めて、媒介契約が結ばれるのです。

不動産会社はこの媒介契約をもとに、マンションの売却活動を始めることが出来ます。

以下が媒介契約で交わされる主な契約内容です。

・どの物件の売却を依頼するか

・いくらで売るのか

・期間はどれくらいか

・不動産会社の活動内容

・仲介手数料の金額と支払い時期

この媒介契約は3つの形態があり、それぞれに違いと特徴が存在します。

各媒介契約の特徴は以下の通りです。

1、一般媒介

一般媒介では、複数の不動産会社に依頼ができる契約内容となります。

複数の不動産会社と契約をして、物件を掲載してもらうことで、間口が広がる効果が見込めるのです。

一般媒介には、他に契約している不動産会社を明らかにする「明示型」と、明らかにしない「非明示型」のケースに分かれます。

また買主を自分で見つけて直接契約するのは自由です。

2、専任媒介

専任媒介は、１つの不動産会社としか契約出来ない内容となります。

仲介をお願いしている不動産会社には、活動内容を最低でも2週間に1回報告する義務があり、レンイズにも登録の義務がある契約内容です。

また一般媒介と同じように、買主を自分で見つけて直接契約するのは自由となっています。

3、専属専任媒介

専任媒介と同じく、１つの不動産会社としか契約が出来ません。

違うところは、買主を自分で見つけて契約することが出来ないと言う点です。

活動内容は1週間に1回報告の義務が発生します。

2、一般媒介と専任媒介の3つの違い

媒介契約には、どんな契約の種類があるかを理解したところで、専任媒介契約と一般媒介契約の違いを見ていきましょう。

1、契約出来る不動産の数

一般媒介契約と、専任媒介契約の大きな違いとして、契約出来る不動産の数が挙げられます。

一般媒介契約では、契約出来る数に決まりはありませんので、3つでも4つでも契約することが可能です。

しかし専任媒介契約では、1つの不動産会社としか契約出来ません。

この契約内容によって、何が変わるのかと言うと、単純に物件を知ってもらうための間口が広がります。

一般媒介契約では、何個でも不動産会社と契約出来るので、単純に多くの人にアプローチすることが可能です。

しかし最近では、レインズと言う不動産物件情報交換のための、ネットワークシステムを多くの不動産会社が取り入れています。

このシステムは、インターネット上で他の不動産会社は、どんな物件を登録しているのか、確認することが可能となり、現在このレインズが不動産業界の中核を担っているのです。

このシステムの普及によって、どの不動産会社に物件の情報が得られるようになっているため、情報を広めるための一般媒介契約は、メリットが薄れつつあります。

しかし、契約を実行するのであれば、不動産会社としても買い、売りどちらともの仲介手数料を貰いたいのが本音です。

そのためまず、自社の取り扱い物件を紹介します。なのでそれぞれの不動産会社に物件を掲載出来ると言うのは、専任媒介契約にはないメリットです。

2、売り出し方が違う

複数契約することは、不動産会社からしてみれば、メリットがありません。

なぜなら不動産会社が貰う仲介手数料は、完全成果型の報酬なので、物件が契約されなければ、手数料が受け取れないからです。

一般媒介契約でどれだけ広告費用をかけたとしても、他の不動産会社で契約が決まってしまえば、その広告費用は無駄になってしまいます。

そのため売り出し方が少し異なり、一般媒介契約では、あまり広告宣伝に費用を当てることが出来ないのです。

一方専任媒介では、売れれば手数料が入ってくることが担保されているため、販売活動のためにお金を使いやすいと言えます。

3、対応の手間が違う

複数の不動産会社と契約すると言うことは、契約した数だけ、対応の手間が増えます。

例えば、内覧の案内に関しての連絡が3社から来たりすると、いつが空いているのかを探さなくてはなりません。

さらに被らないようにする必要があるので、スケジュールの管理も大変です。

ですが、これが1つであれば2週間に1回の業務報告を待つだけとなりますので、管理が楽になります。

一般媒介契約を結ぶ場合であれば、むやみに数を増やすのではなく、信頼出来る2社を選んで契約することがおすすめです。

なぜなら不動産会社で担当してくれる方も人間なので、あまりに契約数が多いと「売り出しても、他の会社で契約されてしまったら無駄になる」と考えてしまいます。

2社であることを伝えれば、いい方向に競争が働く可能性が高いです。

3、一般媒介と専任媒介はどちらの契約をするのが良いのか？

結局のところ、一般媒介契約と専任媒介契約どちらの契約が良いのか？と言う点が気になってるのではないでしょうか。

結論から言うと専任媒介契約がおすすめです。その理由を説明していきます。

1、サラリーマンや本業が忙しい方でも管理できる

基本的にマンションの売却時に、不動産会社と連絡が取れないと言うのは、一番避けたいところです。

その電話は、内覧の予定確認かもしれませんし、物件に関する質問かもしれませんが、大事な機会を損失してしまう可能性があります。

仕事が終わり家に帰ってから3件、不動産会社に連絡しなければならない状況になったりすると、せっかく家に帰ってもゆっくりすることが出来ません。

なので不動産会社との契約は1本に絞って、やり取りする専任媒介契約の方が契約主の負担が減ります。

2、レインズが普及したことによって間口を広げるメリットが薄れた

今は、どんなに小さい不動産会社でも、レインズの普及によって、多くの物件情報を見ることが出来ます。

なので、情報の広がりに関しては、一般媒介契約でも専任契約でも大差ないと言えるのです。

一般契約媒介には、それぞれの不動産会社に物件を掲載出来ると言うメリットはあります。

しかし、それを踏まえても、信頼出来る1つの不動産を探して、頑張ってもらう方が、いい結果になることが多いです。

3、専任媒介契約であれば広告費をかけやすい

これが大きな理由なのですが、やはり不動産会社も利益を出すことが必須となります。

これは当然です。そうなった場合、自分のところで売れるか分からない、違う不動産会社で契約する可能性がある物件を全力では、売り出しにくくなってしまいます。

不動産会社は物件の立地や、利便性などを考慮し、効果のある売り出し方をある程度心得ています。

売り出し方の例としては、チラシを打てば売れやすくなるのか、ネットに掲載した方が良いのかなどですね。

その時に広告費をかけれないとなると、これも物件を売るためには厳しい選択となりますので、専任媒介をおすすめします。

4、専属専任媒介と専任媒介はどちらの契約が良いのか？

専任媒介契約と一般媒介契約の違いは分かっていただけたと思います。

そしてほとんどの場合一般媒介契約よりも、専任媒介契約の方が良いことも説明しました。

では専任媒介契約と専属専任媒介契約はどちらが良いのでしょうか？

専属専任媒介契約は直接契約が出来ないのがネック

専属専任契約の場合、契約主が買主を見つけても、直接契約することが出来ません。

マンションを売り出すと、親族や知人が購入したいと名乗り出てくるケースがあります。

専任媒介契約であれば、そのまま直接契約して、そのことを不動産会社に伝えて、不動産会社との契約は終了です。

しかし専属専任媒介契約の場合、そうはいきません。

購入希望者を自分で見つけて来たとしても、直接契約することは出来ないのです。

もし契約するのであれば、不動産会社を仲介しての契約になるため、仲介手数料が発生します。

「自分で見つけてきたのに、なぜ仲介手数料を支払わなければいけないのか…」と思うかもしれませんが、これは契約内容なので仕方がないのです。

このデメリットを回避出来るので、やはり信頼出来る不動産会社と専任媒介契約を結ぶことがおすすめです。

まとめ

以上のような違いがあり、結果としては、ほとんどの場合専任媒介契約を結ぶことをおすすめします。

さらに言うと不動産会社としても一般媒介ではなく専属専任媒介や専任媒介の契約を結びたいのが本音です。

その証拠に不動産会社側から、一般媒介契約を提案することはまずありません。

なので専任媒介契約をするために、さまざまな特典を用意しているケースがあるのです。

また複数契約していると、スケジュールの挑戦も大変になります。

例えば最初に決めた売り出し価格から、価格を変えたいと思った場合であれば、各社に連絡をして同じタイミングで、広告の価格変更調整が必要になるのです。

売りを急いでいる場合であれば、一般媒介契約を複数結んで、早く売る手もあります。

しかしそんなに急いでいないのであれば、より高く売ることを目標として、不動産会社がやる気になって活動してくれる専任媒介契約を選ぶのが得策です。