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＜記事の情報は、2023年9月1日時点のものです＞
注文住宅を建てようとすれば、どのような流れで進行していけばいいのでしょうか。
さらに心配なのは、工事資金の流れです。住宅ローンはいつの時点で融資をしてもらえるのか、あるいは別のローンが必要なのかについて、注文住宅の流れと合わせてみていきましょう。
またここで1つ、本文に入る前に重要な質問をさせてください。
「注文住宅や建売住宅といったマイホームを購入するとき、最優先でしなければいけないことは何かわかりますか？」
土地の調達でしょうか？住宅ローンの設定でしょうか？
もちろんこれらも非常に重要ですが、さらに重要なことがあります。
それが「ハウスメーカーを徹底的に比較検討する」こと。
多くの人が、「知名度が高い」とか、「価格が安い」とかいう理由で比較検討せずにハウスメーカーを決定してしまいますが、実はこれ非常に危険。
特に多いのが、住宅展示場に足を運んだ際に、言葉巧みな営業マンに流されてその場で契約をしてしまうパターン。住宅展示場の住宅モデルはオプションがフル装備されていることが多いため、住宅展示場の家と実際に建てた家のギャップにがっかりする人も多いんです。
これだと、大金を払ったて建てた家が大きな損になってしまいます。
そうならないためにも、事前にハウスメーカーを徹底的に比較検討することが大事になってきます。
しかしながら、「全国に無数にあるハウスメーカーに1つずつ連絡をするわけにもいかないし、そもそもたくさん比較するなんて無理！」と思ってしまう人もいるのではないでしょうか？
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それではここから本文に入っていきますよ。
注文住宅は土地の選定からスタート
注文建築を建てようと思えば、自宅の建て替えでない限り、まず土地の選定からスタートします。
その際の資金はどのように調達すればいいでしょうか。
自己資金で支払う
ある程度自己資金のある人であれば、自己資金で土地を購入するのもひとつの方法です。
なぜなら、住宅ローンは住宅を建てるのが前提の融資であり、土地だけの購入には使えないからです。
土地を購入するためのローンはありますが、住宅ローンに比べて高い金利が設定されています。
このため、現金が調達できるのであれば、この段階で使った方が節約になります。
現在住んでいる住宅を売却する
現在別の土地に住居を構えているのであれば、その自宅を売却した資金の一部を土地の購入に使うという方法があります。
しかし良い土地が見つかったからといって、すぐに自宅が売却できるという保証はありません。
このため、自宅の売却資金を土地の購入に充てようとするならば、土地の購入活動に先駆けて自宅を売却する必要があります。
また幸いにも売却と土地購入のタイミングが合ったとしても、新しい注文住宅が完成するまで、仮住まいをする必要がありますから、この間の家賃相当分を確保しておく必要があります。
土地購入ローンを利用する
注文住宅を建てる場合、住宅ローンの融資を受けるまでの資金を確保するために、つなぎ融資というものを利用することがあります。
これは近い将来住宅ローンを融資してもらうことを前提に、住宅ローンの融資予定である銀行がつなぎ融資を実行するものです。
このため、つなぎ融資を実行するためには、近いうちに住宅を建てる担保が必要になります。
よく読まれてるおすすめ記事ハウスメーカーランキング2021〜住宅メーカーの坪単価や評判と宅建士が教える選び方
まだプランも決まっていない段階では、つなぎ融資を実行してもらうことは、ほぼ不可能であると考えた方がいいでしょう。
そこで活用することになるのが、土地購入ローンです。
ただし金利が住宅ローンに比べて高いうえに、住宅ローン控除の適用もないので、メリットの少ないローンです。
できるだけ早い段階で住宅ローンに組み替えた方がいいのですが、注文住宅のプランで手間取ると、いつまでも土地購入ローンの高い金利を払い続けることになります。
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住宅プランの検討
いよいよ住宅プランの検討に入るわけですが、このときに依頼する専門家は大きく分けて、次の三者です。
- 設計事務所
- 地元工務店
- ハウスメーカー
それぞれどのような流れで、プランを決定していくのかみていきましょう。
設計事務所の場合
設計事務所に希望のプラン概要を伝えると、しばらくの日数を経て設計事務所が考えた案が提示されます。
二案提示されることもありますが、本命の案は最初から決まっていて、もう一方の案は奇抜で欠点のあるプランであることが多いのです。
丁寧な設計事務所だと、発泡スチロールや紙で作成した模型でプランを説明してくれることもあります。
設計事務所に依頼する際に注意が必要なのは、工法は在来木造軸組工法か鉄筋コンクリート造になるということです。
一般工法で建てる鉄骨造はビルや工場などの事業系の建物が多く、住宅用を依頼するのは現実的ではありません。
どうしても鉄骨造にこだわるのであれば、ハウスメーカーに依頼するのが最善の選択です。
設計事務所に依頼した場合、設計完了時に設計料の支払いが発生します。
地元工務店の場合
地元工務店に依頼する場合は、在来木造軸組工法で建築する住宅が前提になります。
設計担当か社長自らが打ち合わせの担当をします。
最近は、自社で建築士を抱えて「〇〇工務店１級建築士事務所」といった設計事務所登録をしているケースが多いようです。
自社に建築士がいない場合は、気心の知れた建築士に委託することがあります。
奇抜なデザインは期待できませんが、経験に裏打ちされた、使い心地の良い住宅プランが提示されます。
ハウスメーカーの場合
単にハウスメーカーというと、大手からローコスト住宅まで範囲が広いのですが、ここでは大手ハウスメーカーに限定して説明をします。
ハウスメーカーに依頼すると、営業担当者が対応します。
営業担当にプランの希望を伝えると、それほど日を要すことなく、プランが提示されます。
ある程度規格化されているために、パターンが類型化しているからです。
この段階で「仮契約」をお願いされることになります。
アンケート用紙のようなものに、氏名などの個人情報と手付金の希望額を記入すると、約1週間後に実印と手付金を用意するように告げられます。
しかし「仮契約」と言っているものの法律的には本契約と同じです。
また「プランは後で自由に変更できる」とも言われますが、後の変更は工事費のアップも伴うために、予算がぎりぎりであれば変更は不可能という事態もあり得ます。
真にプランに納得していない場合には、契約はできる限り回避しましょう。
測量、地盤調査
いずれに依頼したケースでも、設計をしていく流れに入れば、測量事務所による敷地測量とボーリング会社による地盤調査が入ります。
これに要する費用は、実費でこれらの業務を実施してくれた会社に支払うことになります。
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工事請負契約の締結
プランが決定すれば、いよいよ工事請負契約の締結になります。
地元工務店やハウスメーカーに依頼した場合は、工事施工会社は既に決定しています。
設計事務所に依頼したケースだと、入札か任意で工務店を決定して工事請負契約を締結することになります。
着手金を支払う
工事の着手に先立ち着手金を支払うことになります。
金額はいろいろな決め方がありますが、工事費の30％～33％が一般的です。
工事施工会社によっては、契約時に10％、着手前に20％と分けて支払いをするパターンもあります。
つなぎ融資を利用する
工事請負契約を締結する前段階になると、住宅のプランや工事費も固まってきますから、金融機関も住宅ローンの相談に真剣に乗ってくれるようになります。
事前審査に合格すれば、ほぼ住宅ローンを融資してもらえるのは決定ですが、実際に融資を受けられるのは、住宅が完成してからになります。
そのために、まず「つなぎ融資」を利用することになります。
つなぎ融資は金利が2％～4％と、住宅ローンに比べて高めに設定されていますが、借りる期間が工事中の短期間であることから、それほど過度の負担にはなりません。
中間金を支払う
住宅の棟が上がった段階で中間金を支払います。
こちらも工事費の30％～33％相当の金額になります。
ここまでがつなぎ融資で支払う金額になります。
外構工事の発注も忘れずに
住宅が完成しても、それだけで家に住めるわけではありません。
フェンス、カーポート、植栽などの外構工事も発注する必要があります。
外構工事の発注方法は次の三種類が考えられます。
- 住宅工事を請負った工務店やハウスメーカーに依頼する
- 直接エクステリア専門工事会社に依頼する
- 外構工事の種類に合わせて、それぞれ専門店に依頼する
工務店等に外構工事を依頼する方法が最も手っ取り早く、また工事の段取りもスムーズに進みます。
ただし直接エクステリア専門工事会社に依頼する場合に比べて、工務店等の経費が上乗せされる分高くなります。
ここまでの説明だと、多くの人が直接エクステリア専門工事会社に直接頼もうと考えるかもしれません。
ところが、住宅ローン控除との兼ね合いを考えるとそう単純に判断できる問題ではないのです。
実は外構工事費は住宅ローン控除の対象にならないのです。
ただし、住宅工事と一体で外構工事を契約した場合、あるいは住宅工事を施工した会社に外構工事を別途契約した場合は、全体の工事費の1割以下であれば、住宅ローン控除が適用されます。
このため新築時においては、住宅を施工した会社に依頼するメリットがあるのです。
工事完了から入居まで
工事が完了すれば、指定確認検査機関による完了検査が行われます。
ただしこの検査は仕上がりの美醜はまったく対象外です。
建築確認申請どおりに施工されているかのみが対象になります。
このため後に行われる建築主の完了確認では、クロスの汚れやフローリングのキズなどをしっかりとチェックする必要があります。
いったん入居すると、あとからキズが発見されても無償補修の対象外になることがあるからです。
建築主の完了確認時は、まだ電気が通っていないことが多く、また仮設電気が通っていても主な部屋に照明器具が取り付けられていません。
このため極端に天候の悪い日や夕方は避けて、なるべく明るい環境の中で行った方がいいでしょう。
引渡し
物件の引き渡しは、残金の支払いと諸費用の清算、不動産登記が同時に進行します。
このため鍵の引き渡しは、多くは金融機関内で行われます。
住宅ローンの融資が実行された日に、つなぎ融資を清算したうえで、工事施工会社に残金を支払います。
司法書士も待機していますので、その足で法務局に出向いて不動産登記を行います。これらの手続が完了すると鍵が渡され、引き渡しが完了します。
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まとめ
ここまで注文住宅の流れと工事資金の流れについて説明をしてきましたが、いかがでしたでしょうか。
注文住宅を自前で土地を用意するところからスタートするために、完成までに長い月日を要してしまいます。
特に住宅プランの決定は、誰しも慎重に検討したいことから、さらに長い期間を要することでしょう。
しかし土地購入ローンやつなぎ融資を受けている場合、いたずらに決定を引き伸ばせば、金利が嵩むばかりです。
注文住宅の発注に際しては、ある程度は自分の中でプランを固めておくなど、ローンの金利が適用される前の段階からの準備が重要なのです。
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