マンションが暴落！？2022年問題から読み解く「売り時」とは？

現在、首都圏や関西の都市部で噂されている「2022年問題」。

2022年には、東京都を中心に不動産が暴落すると言われています。

このような問題が懸念されている背景には、市街化区域内の「生産緑地」という農地が原因と考えられています。

一見、関係性がなさそうな不動産の暴落と農地ですが、この2つの問題には一体どんな関係があるのでしょうか。

さらに、もし不動産が暴落するのであれば、その理由は何なのか、そしてマンションの売り時はいつなのか心配になりますよね。

そこで、マンションが暴落する理由と、2022年問題から読み解く「売り時」について紹介していきます。

1、生産緑地とは

マンションの売り時を知る前に、まずは2022年の大きな問題のひとつとなっている生産緑地問題をわかりやすく解説していきます。

生産緑地問題を知ることで、マンションの暴落についてより深く考えられるようになるでしょう。

生産緑地とは、簡単にいうと農地や森林のような緑地ことです。

普通の緑地と異なる点は、「自治体から指定された農地や森林」という点になります。

自治体は環境保全や農業推進を計るため、都市計画法のひとつとして生産緑地法を定めました。

生産緑地として指定される地域には、「生活環境の改善効果があること」「500㎡以上の面積の土地、または300㎡以上で自治体が指定する規模」「農業が続けられること」などを条件とし、指定された地域は固定資産税が安くなるなどの特例も設けました。

この特例を受けるべく、都市部では生産緑地を申請する人が増え、中には虚偽の申告をし、生産緑地の特例を受ける悪質な申告者もいたということです。

そんな嘘までついてでも受けたい生産緑地の特例には、どんなメリットがあったのでしょうか。

1、生産緑地の2つメリット

都市部に緑地が増えることで、自然環境が改善したり、農業生産力が高まったりします。

さらに、森林は地盤を固め水害や山崩れを防止する役割があります。

緑地には、私たちの生活を守ってくれる想像以上の働きが期待できます。

政府は緑地を増やすことで、国民の生活を守ろうと考えました。

そして、この活動に賛同してくれる人に3つのメリットを提案したのです。

それは、「固定資産税が安くなること」「相続税が猶予されること」「自治体の措置が受けられる」という3つのメリットです。

中には嘘までついて特例を受けようと思うくらいですから、かなりのメリットがあったと思われます。

そこで、具体的にどんな内容の特例だったのか、詳しく解説していきます。

1.固定資産税が安い

不動産には資産の分だけ税金を支払う固定資産税が発生します。

固定資産税は、固定資産課税台帳に登録価格が記載されており、この宅地の登録価格と不動産の面積によって税額が異なります。

一般的に、農地は宅地よりも固定資産税安い傾向にありますが、都市部にある農地は宅地並みの固定資産税が課せられていました。

生産緑地化の農地がどのくらい固定資産税が安いか、比較するために税金が高い順に並べましたので、参考にしてください。

固定資産税の額

宅地＝特別市街化区域農地（首都圏の農地）＞一般市街化区域農地（都市部の農地）＞一般農地＝生産緑地

上記の並びをみると、宅地よりも生産緑地の方が、固定資産税が安いということがわかります。

都市部以外の地方に住んでいる農家には変化はありませんが、首都圏に住む農家にとって生産緑地に指定されるかどうかは、かなり大きな違いを感じたことでしょう。

2.相続税が猶予される

相続税とは、財産を相続したときにかかる税金です。

相続開始から3年以内に贈与された財産も相続税の中に含まれます。

生産緑地は農地の所有権者が死亡した時点で、指定解除請求することが可能です。

しかし、生産緑地は自治体で指定した条例のため、できれば相続人も生産緑地で農業を続けてほしいという意図がありました。

そのため、相続人が引き続き農業を継続することを条件に、相続時に負担するべき相続税を猶予、つまり生産緑地化している間は相続税を支払わなくてもいいことになりました。

ただし、この相続税は「消えた」訳ではなく、相続人が途中で農業を辞めたときには納税義務が課せられます。

また、この生産緑地を売却したり継続届出書を提出しなかったりした場合においても、相続税の猶予が適用とならない点にも注意が必要です。

2、生産緑地の3つのデメリット

一方で、生産緑地を指定されることにもデメリットがあります。

ここまで読んで来て何となくお気づきの方もいると思いますが、生産緑地に指定されると「農業を辞めるに辞められない」と思い悩む人が増えてきました。

この生産緑地のデメリットが、今後マンションの暴落が予想される原因のひとつになるので、デメリットにおいても詳しく知っていきましょう。

農業に従事していることが条件の生産緑地では、農業を辞めてしまえば生産緑地が解除されてしまいます。

そのため、税金の特例を受けてきた生産緑地の農家にとって、指定解除してしまうと税金が高くなるということを意味します。

それ以外にも、生産緑地のデメリットがいくつか存在し、指定農家を悩ませてきました。

それでは、生産緑地のデメリットについて詳しくみていきましょう。

1.農地以外の使用が難しい

生産緑地は農業をするという約束で上記のように紹介した税金の特例が適用されます。

そのため、農地を整備したり、建物を建築したりすることが規制されてしまいます。

例えば、土砂を取り除いたり、土地に盛り土や掘削を行ったりする場合には、必ず市町村長の許可が必要です。

「自分の土地なのに自由に使えないのか」と不満を抱える人もいましたが、生産緑地は自治体と協力してまもらなければいけない指定の土地のため、このような規定を守らなければいけません。

生産緑地を辞めて家やアパートなどを建てたい場合には、自治体に「農業を続けられない旨」を申請し、その申し出が受理されるということが条件です。

しかし、この申し出にも条件と審査があり、申し出た人が全て生産緑地を解除できるわけではありません。

2.一度指定されると解除できない

生産緑地の指定を解除するには、生産緑地から普通の農地へと変更しなければいけません。

普通の農地になれば、宅地へと転用することも、農業を辞めることも自由です。

しかし、生産緑地から普通の農地へと変更する手続きがとても難しく、簡単に辞めることができません。

指定解除の手順としては、まずは「農業を続けられない理由」を農業委員会に申請します。

さらに、原則として、農業を続けられない理由とは以下のいずれかに該当するかどうかになります。

生産緑地指定から30年経過していること
指定された土地の所有者が病気または障害により営農ができない場合
指定された土地の所有者が死亡し、相続人が営農を希望しないこと

上記の3つのいずれかの条件が満たされた場合、もしくは自治体が土地の買い取りを行う場合以外に生産緑地の指定解除をすることはできません。

3.自治体の買い取りができない場合もある

生産緑地の規定には、「自治体が土地を時価で買い取る」という規約があります。

これは、ふたつ目のデメリットにも記載したとおり、「生産緑地の解除理由3つ」のいずれかが認められた場合に、一般の買い手に土地を売るか自治体に買い取ってもらうかを選択することが可能です。

しかし、この自治体の財政事情により生産緑地の買い取りができない場合もあります。

生産緑地を辞める申し出が受理され、自治体に買い取り請求を行っても、自治体の審査から外れた場合には土地を買い取ってもらうことができません。

何重にもある手続きを踏んでもなお、スムーズに売却が終わらないというところが、生産緑地のデメリットでもあります。

このような多くのデメリットが決められた背景には、いくつかの理由があります。

その理由を知るためにも、生産緑地の歴史についても知っておきましょう。

3、生産緑地はなぜ指定された？緑地化の歴史

日本には、「都市部をどんどん発展させよう」という都市計画があります。

決められた場所に決められた建物を建設することにより、美しい街並みを作ろうという条例があります。

特に、市街化区域という都市化の発展を目指す地域では、農地を宅地に変更し、人口を増やしていこうと計画されています。

しかし、このような都市計画にも問題が生じました。

それは、緑地がどんどん減ることで、環境が悪化し農業が衰退していく恐れも考えられたからです。

この問題を解決するべく、1992年に政府は改正生産緑地法を施行しました。

もともと生産緑地法は1974年にも施行されましたが、少し問題が生じたために、改正版の法令を出したのです。

上記で少し触れたように、ある一定の条件を満たす土地を「生産緑地」とし、固定資産税が安くなるなど、いくつかのメリットを付加するよう定めました。

ただ、この生産緑地にも問題が発生します。

それは、生産緑地に指定されていない「似たような宅地の中の農地」には、このような特例が認められません。

そこで、政府は「生産緑地には30年間営農を義務とする」という制限を設けました。

どういうことかというと、30年間は農業を続けなければいけないという制限です。

しかし、高齢化社会において農家もどんどん高齢化しています。

30年という期限を過ぎてもまだ農業を続けたいと思う家庭は多くはないと見られています。

生産緑地化が始まったのが1992年のため、当初に生産緑地化をはじめた人たちの最初の期限が2022年に訪れるということなのです。

4、生産緑地が解放されることで何が起きるのか

多くのメリットとデメリットを含んだ生産緑地の最初の指定解除の期限が間もなく訪れます。

指定解除は強制でありませんが、これまで何とか頑張って農業を続けてきた農家も30年の期限を機会に生産を辞めようと考えるかもしれません。

そうなった場合、もともと宅地だった生産緑地は、指定解除されたことで、固定資産税が宅地用の税金に引き上げられます。

また相続税の猶予もなくなることで、固定資産税と相続税のふたつの税金の支払いに追われ土地を売却する農家も増えていくと予想されています。

生産緑地は主に首都圏や都市部にある、地方よりも立地の良い場所です。

そのため、アパートやマンションのような賃貸住宅を建て農業から不動産投資に転向する農家も続々と出てくる可能性があります。

生産緑地が多い地域と少ない地域

このような生産緑地は、基本的に首都圏や都市部に多く見られます。

都市計画法にある市街化区域という都市の発展に関わる地域の中で行われてきました。

そのため、地方では生産緑地化された農地ではなく、通常の農地であることがほとんどです。

それでは、具体的にどこの都市に生産緑地が多いのか、上位5位までまとめてみました。

このように首都圏を中心に関東や関西に生産緑地が多いことがわかります。

逆に生産緑地の指定がなかった地域は、北海道・東北・中国・四国・沖縄でした。

国土交通省が公表した生産緑地が多い地域（全国　13,442ヘクタール）

1位　東京都　3,296ヘクタール以上

2位　大阪府　2,068ヘクタール以上

3位　埼玉県　1,792ヘクタール以上

4位　神奈川県1,380ヘクタール以上

5位　愛知県　1,165ヘクタール以上

データ参考　都市計画区域｜国土交通省

・確認する方法

生産緑地の指定解除時期が近づき、農地から宅地に転用することで、周辺地域の地価が変動する可能性があります。

そのため、もし今後不動産を売却する予定があるならば、周辺地域に生産緑地地域がどのくらいあるのか事前に確認しておいた方が無難です。

生産緑地化している土地は、「生産緑地」という標識が建てられていますが、それ以外では区または市役所で生産緑地化地域を確認することが可能です。

また自治体のホームページでは、生産緑地のマップが用意されていたり、生産緑地化されたおおよその面積と指定個所がいつでも確認できたりします。

より詳しいことを知りたい場合には、各自治体の「都市計画課計画調整担当」まで確認してみましょう。

2、生産緑地化問題でマンションが暴落する3つの可能性

ここまで、生産緑地に関することをまとめてきました。

生産緑地の指定解除が不動産に与える影響について何となく理解してもらえたかなと思います。

前置きが長くなりましたが、ここからは、なぜ生産緑地化問題がマンション暴落の可能性を引き起こす要因と考えられているのか、具体的な部分について触れていきます。

生産緑地は1992年から大きな減少がみられず、現在も生産緑地内で農業を続けている農家が多いようです。

その一方で、生産緑地以外の農地は減少し続けている傾向が見られます。

つまり、「農業を辞めたいけど辞められない」人が多く存在し、生産緑地の期限が狭ってきている現在では、生産緑地を手放す人が一気に増えるのではないかと懸念されています。

この生産緑地化問題が、不動産事情に大きな影響を与えると懸念されている可能性は3つあります。

それは、「宅地が大量流出すること」「少子化問題」「節税対策」の3つの問題です。

それでは、詳しい内容をみていきましょう。

1.宅地が大量流出で地価が変動

2022年に生産緑地化した農地の期限が終わるため、この機会に農地を手放し売却を考える農家が急増すると考えられています。

戸建や賃貸住宅が建設されていけば、近隣の地価にも少なからず影響が出ると懸念されています。

生産緑地を宅地化することで、住宅の建築が増える可能性があります。

その理由が、固定資産税と相続税の引き上げです。

「生産緑地での農業を辞めたいけれど、辞めると税金があがる。なら手放すしかない」と考える農家が続出する可能性があります。

生産緑地はもともと宅地という扱いですが、宅地に住宅を建設すると固定資産税が1/6、都市計画税が1/3になるという軽減措置があります。

このことから、生産緑地をやめた農家は、土地をそのままにしておくよりも、住宅建設を考える可能性があります。

この問題を見据え、すでに不動産会社の営業活動が行われている地域もあるようです。

2.節税対策のため賃貸住宅が増える可能性も

指定解除された生産緑地は、そのまま更地として活用していけば固定資産税や相続税が以前の宅地と同じ納税額に引き戻されます。

これまで農地分の納税をしてきた人たちにとって、この引き上げはかなりの負担に感じるでしょう。

そのため、土地を所有し続けるよりも、土地の売却や賃貸経営を考える人が増えていくと予想されます。

土地を手放せば、税金の支払いを気にする必要もありませんし、賃貸経営をすれば家賃収入が見込めます。

今後は不動産各社から賃貸住宅の営業も急増していく可能性があります。

賃貸住宅が増えることで、周辺のアパートや賃貸マンションで家賃の引き下げが行われる恐れも考えられます。

3.少子高齢化で需要と供給のバランスが崩れる

賃貸住宅の建設が急増する可能性があるとは言っても、現代の日本は超がつくほどの少子高齢化社会へと変化しつつあります。

人口はどんどん減りつつある半面、賃貸住宅がどんどん建設されていくことで、重要と供給のバランスが崩れていく恐れも出てくるでしょう。

そうなると、近隣の賃貸住宅の空き家化が始まります。

賃貸住宅の法律のひとつである借地借家法では、周辺物件の賃料が下がり、現在の家賃の相場に見合わなくなった場合、借主から賃料減額請求ができると定められています。

賃貸住宅が増えることで入居者が減り、家賃の相場が下がることで、想定よりも家賃収入が見込めなくなる可能性も出てきます。

このように、家賃収入も当てにすることができず、賃貸経営から手を引くという選択を迫られる人が今後増えていくかもしれません。

3、今ならまだ間に合う！マンションの売り時はいつ？

このように、生産緑地の指定解除される地域が増えると、節税対策のために住宅の建設ラッシュがはじめる可能性があります。

そのため、近隣の地価が下がる恐れもあり、不動産が売れるに売れない時代に突入するかもしれません。

現在、マンションの売却を考える人にとって、こうしたニュースは耳が痛いことかと思います。

そこで、2022年の生産緑地の指定解除期限が来る前に、マンションの売り時はいつなのか、しっかりと確認しておきましょう。

今からマンションの売り時を考えると、売却のチャンスは2回あると言われています。

ひとつは東京オリンピックが開催される2020年までと、ふたつ目は生産緑地の期限が終わる2022年までです。

マンション売却を成功させるために、この2つのタイミングに乗り遅れないようにしたいものです。

1.東京オリンピック開催の2020年まで

世界が注目する東京オリンピックが2020年に開催されます。

都内各地では関係施設の建設ラッシュにより経済が活発化すると予想されています。

<a href=”http://www.metro.tokyo.jp/tosei/hodohappyo/press/2017/03/07/03.html”>東京都が発表したオリンピックの経済波及効果のデータ</a>を見ると、全国で32兆円にも上るという試算を公表しました。32兆円と言っても、高額すぎて実感のわかない数字に感じてしまいますが、かなりの経済効果があるということは理解できます。

しかし、一方では世界各地でオリンピック後に発生すると言われている「オリンピック恐慌」という景気暴落も懸念されているのです。

例えば、2004年に開催されたアテネオリンピックが原因のひとつとなりギリシャでは景気が悪化したと言われています。

その他にも、2016年に開催されたリオデジャネイロオリンピックではブラジルが財政難となりました。

こうした背景から、東京オリンピックでも景気が暴落すると言われています。

不動産業界にもどのような不景気の余波が来るかわかりません。

マンションの価値が暴落する前に売却をしておいた方が無難と言う声も上がっています。