知らないと損をする?!新築マンションを売る際に気を付けるべき注意点5つ

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新築のマンションを購入して、築年数が浅いうちに売却すれば、買値を越すケースもあります。

実際はどのくらいで売れるのか気になりますよね?

この記事では中古物件の市場の動向から、新築マンションを売却する時に気をつけるべき注意点まで詳しく説明していますので、新築マンションの売却を考えている方は参考にしてください。

1、中古マンションの市場動向

まず中古マンションの市場動向を見てみると築年数の浅いマンションの割合が増えていることも確認出来ますが、築年数が古いマンションの取引割合が、大きく増えていることが分かります。

これは昔に比べて新築志向のが薄れて、「別に中古でもいい」と言う人が増えたことを表しているのです。

中古マンションに抵抗がある人が減少しているため、市場全体の動向としては、中古マンションでも売れやすくなっています。

2、新築マンションは購入金額より高く売れる？

中古マンション全体の市場動向を確認して気になるのは、

「実際に購入金額より高値で新築マンションを販売することができるのか？」

というポイントではないでしょうか。

どれくらいの割合で、購入金額より高値で売れているのかを確認してみましょう。

(引用)不動産流通業に関する消費者動向調査

まず赤字になっている部分を確認してみましょう。

この赤字の部分は2016年度にマンションを売却して利益が出た割合を表しています。

これらを全て足すと29.4%となり、全体の3割近くが利益を出してマンションを売却出来ている結果となっているです。

データで見てみるとやはり、マイナスで売却している数の方が圧倒的に多いですが、一定の割合で利益を出してマンションを売却出来ていることが確認出来ます。

1、新築マンションは価格が上乗せされている

新築マンションは通常の物件の価格とは別に、マンションを売るためにかけた広告費や営業費などが上乗せされていて、その価格を「新築プレミアム」と言います。

簡単に言うと自分が購入した瞬間の価値が、本当のマンションの価値です。

正確にどれくらいの価格が上乗せされているかは、売却の段階にならないと分かりませんが、約10%~30%ほどの金額が上乗せされていると言えます。

2、新築マンションを入居より前に手放す場合

新築マンションは、モデルールームを見て入居を決めてから実際に住み始めるまで、数ヶ月〜数年かかることも珍しくありません。

その期間の間に転勤やそこに住めない何らかの理由ができることもあると思います。

その場合は引き渡し前か、引き渡し後かによって対応が変わることを覚えておきましょう。

引き渡し前の場合は、自分が所有している訳ではないので、売却ではなく契約を解除する方法となります。

この場合契約時に支払った手付金をそのまま渡す事で、契約を解除する「手付解除」とあらかじめ設定した違約金を支払うことで、契約を解除する「違約解除」の2種類があります。

手付解除出来る期間は決まっていますので、その期間を過ぎた場合は違約解除が一般的です。

引き渡しが完了している場合は所有者が自分になっているため、仲介業者に販売してもらうこととなりますが、この場合は登記費用などの諸費用がかかってしまいます。

もし違約金と販売を選択出来る状況であれば、どちらの方が出費を抑えられるのかを資産してから選択するようにしましょう。

2、築浅のマンションの価値は立地や地域性で決まる

購入後価値が落ちにくいマンションと、価値が落ちやすいマンションの違いは、立地や地域性が大きく関係しています。

・都市部にアクセスが良い

・都市開発が行われている

・駅が近い(徒歩10分以内)

人気のマンションは分譲開始からすぐに満室になることもありますが、そういったマンションは当然販売する時も高値になる可能性が多くあります。

また当然と言えば当然ですが、都内の一等地や各都道府県の都市部に建てられたマンションも価値が下がりにくいです。

また地域性はその街の治安や住みやすさのことですが、この地域性についても購入前に不動産会社に聞いてみるか自分で調べて購入すると売る時に有利になります。

築年数が浅い状態で売りに出すのが一番高く売れる方法ですが、もし長く住む予定であっても、立地の良いマンションはそうでないマンションに比べて価値の減少が緩やかな傾向にあります。

いずれ売ることを考えるのであれば、立地や地域性も考慮しておくことが重要です。

3、新築マンションを売る際の注意点

新築マンションを売る際の注意点を5つご紹介していきます。

税金に関することや売却した後の利益にも関わることなのでしっかりと確認しておきましょう。

1、損益を出した場合の税金は控除対象にならない

マンションを売却した結果、元の購入金額より安く売却した場合で損失が出たとしても、他の所得と通算して所得税を控除することが出来ません。

ですがこの控除に関しては特例があり、控除対象になるケースが存在します。

・所有期間が5年を超えていた場合の住宅

この場合は給与所得や他の所得と損益通算して、控除を受けることが出来ます。

さらに損益通算をしても控除しきれなかった分に関しては、売却した年の翌年以降3年以内であれば繰越控除も可能となっています。

2、利益が出た場合も所得税と住民税が課税される

住宅を売って利益が出た場合は、その利益に対して譲渡所得税がかかります。

そしてこの税率は住宅を所有していた期間によって倍近く変わるのです。

所有していた期間5年以下の場合は税率39.63%(所得税30.63%,住民税9%)

所有していた期間5年以上の場合は税率20.315%(所得税15.315%,住民税5%)

例えば売却益が1000万円の場合、5年以下の物件であれば396万3000円、5年以上の物件であれば203万1500円となります。

新築マンションの方が単純な売却利益は出しやすいですが、その分税金が多くかかります。

3、全く住んでいなくても中古物件になる場合がある

場合によっては全く住まないで、マンションを売却するケースもありますが、その場合の扱いは新築になるケースとならないケースがあります。

新築になるケースは

・新たに建設された住宅で一度も人が住んでいないもの

・建設工事の完了から1年以内

となりますので、建設工事の完了から1年を過ぎた場合は、全く住んでいなかったとしても築浅の中古物件扱いとなります。

新築より価格は落ちますので、全く住んでいないマンションを新築として売却したければ、1年以内の売却が望ましいです。

4、売却には仲介手数料がかかる

マンションを売却するにあたって、仲介に入ってもらう不動産会社に仲介手数料の支払いが必要になります。

この仲介手数料は物件の取引が無事成立することによって支払うものとなっているので、今回の場合だと新築マンションが売れた時に支払いが必要です。

400万円を超える仲介手数料の上限は「3%+消費税」となっていて、ほとんどの場合は上限の手数料を請求されます。

５、退去の理由をどこまで話すか考えておく

買主としては安心して暮らせる住居を探したいのは言うまでもないので、綺麗な新築マンションを早期で手放すとなると、「何かあるのではないか？」と思われるケースがあります。

もちろん単なる仕事上の都合などで、引っ越しを余儀なくされた場合などはそのまま伝えれば大丈夫です。

物件の欠陥やなんらかの理由がある場合も、売り主に「告知義務」があるので、ありのまま相談するようにしましょう。

退去の理由に関しては自分が思い当たる、退去理由を正直に話しておいた方が後々のトラブルになりにくいです。

関連記事→マンションを売るなら告知義務を果たしましょう！タイミングや伝える方法は？！

4、住みながらでもマンションは売れる？

マンションを購入したのは良いが、急な転勤で引っ越す必要がある場合も、住みながら売りに出す事が可能です。

住みながら販売する場合に気をつけたいのが内覧時です。

通常空き家の状態で売りに出した場合、不動産会社にカギを渡しておきますので、買主が内覧したいタイミングで不動産会社は物件に連れて行くことが出来ます。

住んでいる場合は自分が不在の状態で、「勝手に見てもらって大丈夫です」という訳にはいきません。

自分が不在の時は内覧をキャンセルもしくは、日程を先延ばしにする必要が出てしまいます。

その間にも不動産会社は売れそうな物件の内覧に、買主を連れていくため、機会を損失してしまう可能性が大いにあることを理解しておきましょう。

まとめ

説明した通り新築マンションの売却には、気をつけるポイントがいくつか存在するのです。

例えばマンションを売却して利益が出たと思っても仲介手数料や、税金もかかります。

それを知っているか知っていないかで、どうやって売却するのがベストかの判断をしやすくなるのです。

新築マンション売却を考えている方は参考にしてください。