亡くなった親族の家を売却する際に気をつけるべき3つのポイント

相続は突然やってきます。亡くなった親族から受け継いだ家を売却するときは、何に気をつけるべきなのでしょうか。

昔から親や親族が住んでいた家は、権利に関することや、隣人との関係性から調べていく必要があります。

相続した家をスムーズに売却できれば良いのですが、必ずしも簡単にいくとは限りません。

法律的な部分に意外な落とし穴が待っていることも。

相続した家を売却するときの、気をつけるべきポイントを3つご紹介します。

1、親族が亡くなった家を売却したい！相続登記は必要なのか？

もし親が亡くなり相続した家を売却したい場合、予め相続登記をしておかなければなりません。

相続登記を行うことで、被相続人（亡くなった人）から相続人に不動産が受け継がれたことの証明になるからです。

住宅の売却は、原則として「売主本人」と「買主本人」が直接売買契約を行うので、その売主本人が亡くなっていては売買契約自体ができません。

1、亡くなった親族の名義で売却することはできない

たとえば親や親族の名義のまま家を売るのであれば、本人が売主となって売買契約を行う必要があります。

もしくは、名義人以外が売主となる場合は、親や親族の代理人として売買をすることになるので委任状が必要です。

ところがすでに名義人が亡くなっている場合は、本人が売主になることも、委任状を作ることもできません。

特に代理契約の場合は、その委任状が本物なのかどうかが、まず怪しまれると思っておいてください。

買主からすると、売買契約の場に来ている人が本当に「売主本人の代理人」として来ているのかどうか判断がつきません。

もし代理人が無権代理（代理人としての権限がない）だった場合は、本来の名義人の追認がなければ売買契約の効力が無くなってしまいます。

これでは、買主にとっては不安定な売買契約となってしまうため、本当に住宅が買えるのか心配ですね。

そのため、たとえ委任状があったとしても、「本人の確認をとりたい」と買主が要求してくることもあるくらいです。

ちなみに追認とは、あとから認めることを言い、本人が追認すれば契約の効力は失われません。

これは、親族間で家を売買する際にも同じことが言えます。

身内だからといって委任状が無条件に信頼されるわけではなく、買主としては、慎重に契約をしようとするでしょう。

2、相続登記は省略できない

もし相続登記をするよりも先に、家の売却が決まってしまった場合はどうすればいいのでしょうか。

原則として、売買契約の時までに相続登記を行い、名義変更をしておかなければなりません。

しかし、最終の物件引き渡しまでに相続登記が間に合いさえすれば、買主が納得する場合もあります。

それでも買主が納得しているとはいえ、相続登記自体は省略できないため、親の名義のまま直接買主に所有権を移転する登記はできません。

必ず、親から相続人（売主）へ、相続人から買主へと所有権移転登記を行う必要があります。

もし何らかの事情で相続登記ができなかったときは、所有権移転の登記もできません。

その場合は契約の不履行になるため、買主は契約の解除と、売主に対して損害賠償請求をすることができます。

このように、きちんと登記がされていない不動産の売買は、買主にとって大きなリスクにしかなりません。

所有権移転の登記ができなければ、いくら売買契約を済ませていても、法律的に正式な所有者にはなれないからです。

また売主にとっても相続登記が完了していない家の売却は、常にリスクを抱えながら契約をするようなもの。

特に相続に関しては、様々な事情が出てくるため、そもそも相続登記がスムーズにいかない場合が多いのです。

不動産の相続登記をする際は、遺産分割協議書を添付しなければなりません。

もし複数の相続人がいて、それぞれが遠隔地に住んでいる場合でも、相続人全員で遺産分割協議書を作成する必要があります。

相続人全員の実印による押印と、それが本人の実印であると証明するための印鑑証明書も必要です。

こうした手続きを相続人全員と行っていると、どうしても日数が掛かってしまいます。

なかなか連絡がつかない人も出てくるでしょう。

全員が一箇所に集まって一気に遺産分割協議書を作成できれば良いのですが、それぞれの都合もありそう簡単にはいきません。

もともと親族間の対立などがあった場合は、余計に遺産分割協議がこじれる可能性があります。

家を売却する前に、相続登記はできるだけ早く完了しておいたほうが良いでしょう。

2、家の名義が誰になっているのか確認する

親族が亡くなり相続が発生したときは、速やかに家の名義を確認することをおすすめします。

たいていは、その家に長く住んでいた人が名義人である場合がほとんどでしょう。

しかし、その土地や家が先祖代々受け継がれてきたものだったら、直前まで住んでいた人の名義とは限りません。

たとえば親が昔から住んでいた住宅であっても、その家が祖父母から受け継いだものなのであれば、名義を変更していない可能性があります。

親が祖父母から家の相続をしたときに、相続登記をせずにそのまま住み続けているケースが多々あるのです。

祖父母だけならまだしも、さらに前の代、曾祖父母やその親族の名義のままになっていることも。

もはや名前を見ただけでは誰だか見当がつかない、なんてこともあるでしょう。

こういったケースでは、相続登記をするのがかなり大変なことになってきます。

特に祖父母やその前の代は兄弟が多い場合があり、遺産分割協議をするだけでも「話がまとまらない」なんてことも。

疎遠になってしまって、ほとんど連絡を取らないような親族もいるでしょう。

数年や数十年も経って、いまさら「遺産分割協議書の作成に協力してほしい」と言われても、良い返事がもらえるとは限りません。

このように、亡くなった親族が住んでいた家を売却するときには、まずその家の名義が誰になっているのかを確認する作業が必要です。

1、登記名義が誰なのかを調べておく

相続登記をする際は、住宅の登記名義人から相続人へ名義変更を行います。

そのため登記名義人が亡くなった人ではなく、その両親（相続人から見た場合は祖父母）のままになっている場合は、その両親から相続登記を行わなければなりません。

祖父母→被相続人（亡くなった親）→相続人

前述の通り相続登記は省略することができないため、段階的に登記をしていく流れとなります。

登記名義人を調べるときは、最寄りの法務局で「登記事項証明書」を取得して確認しましょう。

登記事項証明書は、昔で言う登記簿謄本のことです。

また、インターネットからでも登記事項証明書を取得することができます。参考にしてみてください。

参考サイト⇒登記情報提供サービス

3、売却する家の現況を確認しておく

亡くなった親族がどんな状況で暮らしていたかにもよりますが、なるべく早く家の現況を確認しておきましょう。

相続後によくトラブルになるのが敷地の越境問題。

相続が発生したら、すぐに被相続人が住んでいた家の敷地を確認してみてください。

きちんと土地に境界標があるでしょうか？

境界標があったとしたら、それが動かないように固定されているか確認しておきましょう。

境界標は、境界ピンとも呼ばれ、「その土地の敷地がどこからどこまでなのか」を現す重要な印なのです。

そもそも隣地との境界は目には見えません。

ブロック塀なども無く、この境界が曖昧なままだと、隣の住人とトラブルに発展することも。

たとえば隣の住人が代々その土地に住んでいて、敷地を越境していることに気づかずに畑を作っていたり、物置などを置いているケースがあります。

もしくは、相続をした住宅が空き家になってしまい、なかなか管理をしに行くことができない場合。誰も住まなくなったことをいいことに、隣の人が敷地を越境してきて勝手に物を置きだす可能性もあります。

後者はちょっと悪意があるケースですが、実際に起こり得る事例ではないでしょうか。

このように、隣地との境界を明確にするためにも境界標はかなり重要と言えます。

家を売却する際にも、境界標によって敷地が明確になっていれば、買主も安心して契約することができるでしょう。

逆に、この境界が曖昧なせいで隣人と紛争になってしまったら、相続した家を売りたくても売れない事態に陥ってしまうことも。

また、自分だけが境界を知っていれば良いわけではありません。

他の人にもわかりやすくしておいたほうが余計なトラブルが起こるのを防ぐことにも繋がります。

建物の状況についても確認しておきましょう。

亡くなった親族が使っていた家財の処分をどうするかも考えなければなりません。

給湯器や風呂などの設備が壊れていないか点検する必要もあります。

遠隔地に住んでいてなかなか家の様子を見に行けない場合は、空き家管理サービスなどに依頼して確認しに行ってもらうと安心です。

まとめ

相続登記をせずに亡くなった親族の家を売ることは可能です。

しかし、買主へ所有権移転登記をする際に相続登記の省略ができないため、結局は名義変更を行う必要が出てきてしまいます。

このとき、物件の引き渡しまでにすんなり相続登記ができれば問題はありません。

しかし相続登記をする際は、申請のときに遺産分割協議書を添付しなければならないため、各相続人の協力が必要です。

もし他の相続人が遠方に住んでいる場合は、すぐに集まることができないかもしれません。

そうなると、遺産分割協議をするだけでもかなりの日数が掛かることになってしまいます。

もし物件の引き渡しまでに相続登記ができなければ、買主への所有権移転登記も行うことができません。

そうなると契約の不履行となり、買主にとってはもちろん、売主にとっても損失となってしまいます。

「そもそも家の名義人が亡くなった親族ではなかった」といった場合は、登記名義人を調べなければなりません。

また、相続後はすぐに家の敷地の境界標を確認しておきましょう。

隣人との紛争を未然に防ぎ、安全に家を売却するためにも重要な物です。

いかがだったでしょうか？

これら3つのポイントを押さえておくだけで、突然の相続にも対応できるようになります。

相続登記や登記名義人に関することなど、複雑な手続きについては法務局や司法書士に相談してみましょう。

また、亡くなった親族の家を売却するときは、早めに不動産業者に売却査定をしてもらっておくと安心です。

その家がいくらで売れるのかが明確になれば、遺産分割協議なども円滑に進みます。

1、 親族が亡くなった家を売却したい！相続登記は必要なのか？