マンションを売る際の銀行への連絡のタイミングご存知ですか？

ローン残債があるマンションを売るとき、金融機関でローンの清算をしなければいけません。

ローンを残したままのマンションには金融機関から抵当権がつけられています。

この抵当権を残したままマンションを売ることはできません。

そのため、まずはマンションがいくらで売れるのか見積もりをとったうえで、ローンを完済するのか、それともローンを組みかえるのかを一度銀行と話し合う必要があります。

具体的にどのように銀行へ連絡すればいいのか、マンションを売る際の銀行への連絡のタイミングについて紹介します。

1、銀行への連絡のタイミング

ローンが清算できる目処がたった時点で一度銀行へ連絡しておきましょう。

銀行へ連絡するタイミングは、住宅ローンの返済方法によって違ってきます。

マンションの売却金や貯金などで完済できる場合は、ローンの完済ができる見込みがたった日に予め連絡をしておきましょう。

また、マンションを売りたいけれど、ローン完済できそうにない場合は売却を決める前に一度銀行に相談することをおすすめします。

このように住宅ローンをどのように返済するかによって銀行へ連絡するタイミングが異なります。

銀行へ連絡したあとは、ローン残債の決済とマンションの売却金の入金日は、同じ日に設定されることがほとんどです。

そのため、1日のうちに大金を口座から出金し銀行へ入金しなければいけません。

ローンの完済日は、非常に慌ただしい日となりますので、事前に住宅ローンの完済について知識を入れ、慌てないで行動できるように心の準備をしておきましょう。

2、住宅ローン完済手続きの流れ

住宅ローンを完済させるための手続は、銀行へ完済希望の連絡をしたあと、抵当権抹消手続きを行うという流れです。

マンションを売るタイミングでローンを完済させる人のほとんどが、月々の支払い計画を大幅に変更し、売却金で残りのローンを一括返済する繰り上げ返済の手続をとることになります。

ローン残債を完済させる手続は、ただお金を返せばいいというわけはありません。

必要書類を揃えたり証明書を発行してもらったりと、少なくとも10日以上の時間がかかるため、事前に申し込みが必要です。

そのため、二度手間にならないよう、完済の手続の流れを把握しておきましょう。

もしも、完済の手続方法に不安を感じたときは不動産会社に相談してみるのもひとつの手です。

1、銀行へ完済予定の連絡

まずローンの完済の目処が立ったら、まずは銀行に「完済を希望します」と連絡を入れましょう。

金融機関のよって詳しい手続き方法が異なりますが、一般的に借入をしている名義人が銀行に来店するよう案内されます。

来店時には、返済している口座の通帳とキャッシュカード、口座印鑑、減額繰上返済依頼書が必要です。

減額繰上返済依頼書は銀行からもらうこともできますが、各金融機関のホームページからダウンロードすることもできます。

減額繰上返済依頼書には、繰り上げ返済希望日や充当方法、返済方法などを記入します。

またローンの契約内容によっては、繰り上げの手数料が必要になったり、保証料が返還されたりすることもありますので、事前に確認しておきましょう。

2、完済確認後に抵当権抹消書類を受け取る

完済手続きが終わると、銀行から「弁済証書」「抵当権設定契約証書」「登記事項証明書」「委任状」が渡されます。

これらの書類はローンの完済を証明するための書類となり、抵当権を抹消する大切な書類です。

この書類の中にある登記事項証明書は、期限が設けられており、発行されてから3ヵ月以内に使用しないと効力が失われるので注意しましょう。

銀行でのローン完済の手続きは、必要書類を発行してもらった時点で終了です。

この後は、場所を変え抵当権を抹消させる手続きが必要になります。

抵当権の抹消手続は、ローンの完済と同時に銀行で行うことはできません。

抵当権を抹消させるには、ローン完済後に必要書類を持って登記所へ行き、抵当権抹消手続きを申請しなければいけません。

3、抵当権について

抵当権抹消手続のことをよく理解するために、抵当権についておさらいしていきましょう。

抵当権とは、住宅ローンを借りるときに設定される担保のことです。

万が一住宅ローンを支払えなくなったときは、抵当権が設定されてある不動産が担保として債権者に回収されます。

つまり、抵当権がついたままのマンションは、担保として回収される可能性のある不動産ということになります。

そのため、抵当権が設定されたままのマンションは新たにローンを組むことができず、買い手が付きにくくなるので、必ず抹消の手続をとりましょう。

この抵当権は、ローンが完済したときや債権者から抹消の許可が下りたときに抹消することができます。

ただし、抵当権抹消手続は、ローン完済後に銀行が自動的に行ってくる訳ではありません。

そのため、抵当権抹消手続をとるために、登記所または法務局へ行き、自ら申請する必要があります。

それでは続いて、抵当権を抹消する流れについてみていきましょう。

4、抵当権を抹消する流れ

抵当権を抹消するためには、銀行から渡される手続に必要な書類を揃えた後、法務局へ行き抹消手続きを行います。

すぐに書類を法務局へ持っていくこともできますが、事前に法務局へ手続に関する問い合わせをしておくと提出漏れを防ぐことができます。

また、抵当権抹消手続きは自分で行うこともできますし、司法書士に依頼することも可能です。

抵当権抹消手続にかかる時間は、おおむね2週間のため、マンションの売却活動に支障が出ないよう早めに申請しておきましょう。

抵当権抹消手続には、登録免許税が必要です。登録免許税とは、不動産の登記申請時にかかる税金です。

抵当権も登記権利のひとつになるため、抹消時に登録免許税が必要です。

抵当権抹消手続にかかる登録免許税は、1件あたり約1,000円となります。

1、申請書類を揃える

先述したように住宅ローン完済後に銀行から渡された「弁済証書」「抵当権設定契約証書」「登記事項証明書」「委任状」が必要になるため、忘れずに持参しましょう。

さらに、「抵当権抹消登記申請書」や「住民票」も必要になります。

抵当権抹消登記申請書は法務局のホームページから無料でダウンロードすることができますので、事前に用意しておきましょう。

抵当権抹消手続きはいつまでにしなければいけないという期限はありませんが、先に銀行から渡された「登記事項証明書」の期限が3ヵ月となり、期限が到来してしまうと自分で発行しなければいけません。

手間を省く意味でも、書類を手に入れたら早めに抵当権抹消手続きを行った方が便利です。

また、抵当権抹消手続きを司法書士に依頼する場合には、委任状も必要になりますので忘れずに準備しておきましょう。

2、法務局へ申請

抵当権抹消手続きは、法務局で申請します。

法務局の窓口へ行き「抵当権の抹消手続をお願いします」と伝えましょう。

抹消手続きができる法務局は、全国どこでもいいという訳ではありません。

物件の所在地がある管轄の法務局へ行き手続きをとりましょう。

法務局へ行く暇がないという場合には、必要書類を郵送し抹消手続を申請することも可能です。

法務局の営業時間は平日午後8時30分から午後5時15分までとなり、土日祝日や年末年始は営業していません。

尚、法務局には登記の相談窓口が設置されています。

必要書類がわからないときや、登記に関することで知りたいことがあれば、法務局員に相談しながら手続きを進めることも可能です。

手続が完了したら、再度法務局へ行き完了書類を受け取ります。

受け取りの際には申請時に使用した印鑑が必要になるので、忘れずに準備しておきましょう。

5、住宅ローンを完済する前に知っておきたい注意点

住宅ローンを完済できる見込みができると、心に余裕がでてくると思います。

返済に回していたお金を貯蓄に回したり、新居の資金にしたりと、将来を想像するだけで明るい気持ちでいっぱいになるのではないでしょうか。

ローンの負担を軽減させるために、一括返済または繰り上げ返済を希望する人はたくさんいますが、実は住宅ローンを一括返済することには注意点があります。

「一括返済をしなければ良かった」と後悔しないように、住宅ローンの一括返済の注意点をみていきましょう。

6、住宅ローン一括返済の注意点

マンションの売却金や貯金を使い、住宅ローン残債を一括返済することを全額繰り上げ返済と言います。

一括返済することで、金利負担が軽減されるため、今後の生活も楽になるでしょう。

しかし、一括返済することで一時的に貯金が無くなり、今後急な出費が必要になったときに対応できなくなるという心配も出てきます。

また、マンションを売却し利益が出ると、譲渡所得税という国税の支払い義務が発生したり、住宅ローン減税の控除が受けられなくなったりする可能性もあります。

こうした不安を軽減させるためには、余裕を持った返済計画をたてていきましょう。

もし、マンションを売り新たに購入した新居で新生活をスタートさせるのであれば、少し多めに現金を残しておいた方が安心です。

1、団体信用生命保険解約

団体信用生命保険とは、住宅ローンの支払い中に名義者が死亡してしまった場合、保険金でローン残債を清算できる生命保険のひとつです。

住宅ローンを組むときは団体信用生命保険の加入が義務つけられているため、ほとんどの人が団体信用生命保険に入っています。

団体信用生命保険を解約するときは、ローンを返済している銀行に問い合わせましょう。

解約時には身分証明書と口座番号がわかるものが必要になるため、事前に準備しておくと安心です。

そして、団体信用生命保険を解約すると、解約時期によっては保険料が返還されます。

返還金額は金融機関によって異なり、また銀行によっては返還されない場合もありますので、確認しておきましょう。

2、火災保険の解約手続きも忘れずに

火災保険は、火災や落雷などの災害時に保証してくれる保険です。

火災保険に加入義務はありませんが、金融機関のすすめで住宅ローンの融資と同時に多くの人がマンション購入時に火災保険に加入しています。

住宅ローンを完済した場合、マンションに付随している火災保険を解約する必要があります。

火災保険は期間で契約しているため、途中で解約すると保険料が返還されます。

どの程度の期間で火災保険を契約するかは、契約内容によって異なりますが、例えば30年間分の契約を10年で解約した場合、残りの20年分保険料が返還されるという仕組みです。

火災保険は自動で解約されないため、売却の目処がたったら加入している保険会社に連絡してみましょう。

まとめ

マンションを売る際、銀行へ連絡するタイミングは、売却の目処がついた頃です。

一般的にマンションの査定価格が出たら、改めてローンの返済計画をたてた後に銀行へ連絡してみましょう。

銀行へ完済予定の連絡をしたら、返済後には抵当権抹消手続きを行います。

抵当権抹消手続きは間最後に自動的に抹消されるわけではないため、法務局へ行き抵当権抹消手続きを行わなければいけません。

また、抵当権の他に団体信用生命保険や火災保険の解約手続きも必要になります。

ローンの完済後には「抵当権抹消手続き」「団体信用生命保険解約」「火災保険解約」この3つの手続を忘れずに行いましょう。