マンションを売る際の宣伝費は誰負担？仲介手数料との違いは？

マンションの宣伝は、売却活動の要です。

多くの人が目にするようにマンションを宣伝してもらえれば、それだけ早く買い手が見つかる可能性が出てきます。

ところで、このような宣伝費用は、誰が負担するのか疑問思ったことはありませんか？

不動産会社にマンション売却の宣伝を依頼すると、宣伝費用は自分たちで支払わなければいけないのでしょうか。

実は、不動産会社が行う宣伝の費用は方法には様々な規制があります。

宣伝に関して知識がないままだと、支払わなくてもいい宣伝費用を負担することになりかねません。

そこで今回は、マンションを売る際の宣伝費は誰が払うのか、そして不動産会社の広告の規制について紹介していきます。

1、宣伝方法の種類

宣伝費の負担の前に、マンションを売却する際にはどのような宣伝方法があるのかみていきましょう。

不動産会社が打ち出す広告には、新聞や折り込みチラシ、インターネットなど様々な宣伝方法があります。

ひと昔前までは、情報と言えば新聞や雑誌という紙媒体が主流でしたが、最近ではスマホの普及により、インターネットでの宣伝が多くなってきました。

中でも不動産会社がよく利用する宣伝方法は、レインズという不動産情報ネットワークです。

仲介依頼をする際に、「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」を締結すると、必ずレインズに物件情報が登録されます。

レインズにマンションの情報を記載すれば、全国に物件を紹介することができ、買い手探しの強力な味方になってくれるでしょう。

レインズとは

レインズ（Real Estate Information Network System）とは、不動産流通標準情報システムの略で、不動産流通機構が運営している不動産の情報サイトです。

このサイトには、売却希望物件が多数掲載されており、売り手と買い手を結び付ける巨大なマッチングサイトになります。

一般の不動産掲載サイトと大きく異なる点は、国が運営に関わっているということ、不動産業者がレインズを利用することが多いということです。

上記で述べたように「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」を結んだ際には、レインズの登録が法律で義務付けられています。

2、宣伝費は誰が払うのか

このように、インターネット広告などは、労力が少ない割に多くの人に宣伝することが可能です。

さて、レインズを含めたマンションの宣伝費用は依頼主の自己負担になるのでしょうか。

原則として、不動産会社は広告費を受け取ってはいけないという規則が国土交通省より定められています。

国土交通省の条文を抜粋します。

指定流通機構への情報登録はもちろんのこと、通常の広告、物件の調査等のための費用は、宅地建物取引業者の負担となる。
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また、宅地建物取引業者は依頼者から特別に広告の依頼や遠隔地への出張の依頼を受けたときは、あらかじめ、依頼者に標準媒介契約約款の定めに基づき請求する費用の見積りを説明してから実行すべきである。

なお、費用の請求は、成約の有無に関わらずできるものである。

引用：宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方｜国土交通省

ちょっと難しいので、簡単に説明します。指定流通機構とは、レインズのことを指します。

先述したレインズの宣伝費は、不動産会社が負担すべきものとなります。

しかし、すべての広告が業者負担になるわけではありません。

不動産会社が打ち出す宣伝費には「不動産会社が負担するもの」と「依頼者が負担するもの」に分かれます。

それでは、具体的にどんな宣伝費が業者負担と依頼主負担に分かれるのか、詳しくみていきましょう。

不動産会社が負担する宣伝費

レインズ以外に不動産会社が負担する宣伝費には、新聞や折り込みチラシ、各社ホームページへの記載なども含まれます。

一般的に、このような宣伝費は業者の営業経費として、報酬の中に含まれる費用です。

もしも、不動産会社が負担するべき宣伝費を、顧客に請求してしまった場合には、業者は行政処分が下されることがあります。

しかし、宣伝費は不動産会社が支払うとは言っても、すべてが業者負担になるわけではありません。

売主から「依頼による広告」については、依頼主に請求しても構わないとされています。

このため、業者が負担すべき宣伝費でも、「売主から依頼があったので請求した」と宣伝費を請求する悪徳な業者もいます。

このような不法行為を防ぐためにも、依頼者が負担する広告費についても、しっかり学んでいきましょう。

依頼者が負担する宣伝費

依頼者が負担する宣伝費は、「特別依頼に係る費用」または「特別費用」と呼ばれています。

特別費用とは、通常の広告以外に売主が依頼した広告や出張費、そして多額のお金がかかる広告です。

上記でも紹介したように、通常不動産会社はレインズや自社のホームページへの掲載、新聞やチラシを使って物件を宣伝します。

しかし、依頼者が「もっと大々的に宣伝したい」と注文し、そのことに多額の費用がかかった場合には、依頼主がそれらの諸経費を支払う可能性があります。

一方で、売主が何も頼んでもいないのに「特別に広告しましたから費用を負担してください」と業者が請求するのは違法です。

あくまで、売主が不動産会社に「お願い」した広告に関して、宣伝費を負担することになります。

一般的に、不動産会社が行うほとんどの宣伝費が業者負担で処理され、自らが依頼しない限りは売主が負担する宣伝費はあまりありません。

もし、宣伝費に関することで不安に思うことがあれば、媒介契約書を取り交わすときに、「宣伝費は報酬の範囲のみでお願いします」と遠慮せずに伝えてみましょう。

3、やってはいけない宣伝方法

誰もが一度は、不動産会社が打ち出す広告を見たことがあると思います。

「キャンペーン中につき成約者にプレゼント」「駅まで徒歩5分」「日本一売れている」など、様々なキャッチコピーを目にしたことはありませんか？

不動産は高額な取引のため、慎重に契約をしていかなければいけません。

消費者が自分自身の手で不動産を見極めて購入できるよう、不動産業界では、正しい宣伝方法を指導しています。

そのため、「住んだら一生幸せ」というような、実際にはあり得ない未来を安易に想像させる宣伝はしてはいけないという規制がかかっています。

これから紹介するような宣伝をしている不動産会社に出会ったら、不当な勧誘に注意してみてください。

1、懸賞の景品の規制

不動産会社では、景品の種類や額について規制があります。

競争が激化している不動産業界でも、顧客獲得のため「キャンペーン中につき成約者にプレゼント」というような様々な景品配布やキャンペーンを実施しています。

高額な取引である不動産は、成約時の景品の金額も大きくなりがちです。

しかし、このような景品では、不当な契約を押し付ける恐れがあるため、不動産構成取引協議会連合会では「不当景品類及び不当表示防止法」という以下のような定めを設けました。

第3条　事業者は、一般消費者に対し、次に掲げる範囲を超えて景品類を提供してはならない。

1.懸賞により提供する景品類にあっては、取引価額の20倍又は10万円のいずれか低い価額の範囲。

ただし、この場合において提供できる景品類の総額は、当該懸賞に係る取引予定総額の100分の２以内とする。

2.懸賞によらないで提供する景品類にあっては、取引価額の10分の１又は100万円のいずれか低い価額の範囲

引用：不動産構成取引協議会連合会｜景品類の提供の制限

このような景品を利用して不動産の勧誘をすることを禁止しています。

ちなみに、景品としてみられているものは、不動産や金銭、または金券や株券、映画や演劇などイベントへの招待券などです。

このような景品には金額の規制がありますので、配布している業者を見かけたら注意してみてください。